房地产职业近期出现回暖痕迹。资金面上，央行之前现已宣告普降存款准备金率0.5个百分点，开释长时间资金约1万亿元。之后，地方政府开端优化第二批会集出让地块的竞价规矩，9月敞开的二次会集供地的成交溢价率显着下降。而近期更是向商场开释重磅信号，央行货币方针委员会12年来初次提及“房地产”。在9月24日的第三季度例会上明确要求“保护房地产商场的健康展开，保护住所顾客的合法权益”。

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央行货币方针委员会一般关键考虑CPI等微观物价方针，而如此稀有的提及房地产商场。这一信号意味着地产职业方针存在改进预期，相应的，二级商场上地产板块也存在估值修正预期。值得一提的是，相比上一次例会，最新央行货币方针委员会例会愈加杰出对实体经济的支撑力度。最新例会提出，“坚持把服务实体经济放到愈加杰出的方位”。

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根据上述信息，笔者以为，跟着近年来房地产商场的继续调控，职业展开逻辑现已面对深层次的改动，在国内国际双循环互相促进的新展开格式下，房地产与实体经济的联系将更为值得重视。借此本文以“物流商贸开发商”华南城为调查样本，讨论房地产未来的展开方向，以及华南城这家特别“房企”的出资逻辑，一家之言，抛砖引玉，期望能为咱们的出资带来必定的参考价值。

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后地产年代，商贸为王

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自2016年“房住不炒”方针基调建立开端，我国房地产高歌猛进的年代其完成已完毕。2020年以来，“三道红线”、借款“两会集”等重磅方针连续出台，至今依然没有松动，房企当下的日子是越来越伤心。

房企本来“跑马圈地”的展开形式难以为继，转型晋级火烧眉毛，在此布景下，华南城专心“商贸物流+”的形式成为不容忽视的后地产年代转型新方向。

作为我国抢先的大型归纳物流及产品交易中心开发商及运营商，华南城现在中心业态涵盖了住所、物业办理、专业商场、归纳商业等，并且在“粤港澳大湾区”、“一带一路”、“长江经济带”等区域继续展开，至今现已覆盖了国内8大城市，且均为一、二线城市，总规划面积达到了8,105万平方米。

差异于房地产“买地-开发-建楼-出售”的形式，华南城打造的是一个依托商户、顾客等多个主体在内的商贸生态圈，这背面商贸物流为主导工业，叠加其他新业态在这之中集合，构成协同或集群效应，助力商业生态的不断昌盛。华南城事务覆盖面相对广泛，触及多层次的工业布局，由此也构建了多元且安稳的收入来历。

在这一形式下，华南城优异的运营成果展示出跨周期展开的优势。近年来疫情影响及微观经济不确定升温等布景下，华南城展示了较强的运营耐性。在2020/21财政年度，华南城完成合约出售161.49亿港元，同比添加19.5%；收入113.09亿港元，同比添加14.4%；毛利率为43.7%。而在之前最新发布的2021/22财年第一季度数据显现，2021年4月1日至6月30日，华南城现已完成合约出售40.22亿港元，合约出售金额同比添加8.4%。

华南城能创下如此佳绩，足见公司质地优异。假使从房地产职业视角来看，现在地产板块估值根本都在底部，首要是因为对职业方针的失望预期，但整个职业的方针最严时间现已曩昔，职业将迈向拐点。而跟着职业展开逻辑迎来深层次改动，那些运营质素优异，且具有轻财物运营优势的地产商有望取得价值重估。根据此，像华南城这类契合国家工业大方向的归纳商贸物流企业必然也将更简单遭到本钱喜爱。

企业价值的提高一般伴跟着两个方面的显着变化：一是成长性逐渐开释，带来可继续运营优势下企业现金流的折现更高；二是企业内涵发生变化，公司估值向新的职业估值规范进行从头锚定，带来估值的腾跃性提高。

华南城完全契合上述逻辑，此外公司的旧改潜力带来的对公司价值的从头评价更有望在本钱商场构成催化效应，后边咱们也将进一步讨论。

可继续性收入添加助力现金流安稳

咱们先来看看华南城上财年年报数据和本财年第一季度的最新财报数据，中心关键有以下几点：

（1）2020/21财年华南城完成合约出售161.49亿港元，同比添加19.5%；2021/22财年第一季度完成合约出售40.22亿港元，同比添加8.4%。
（2）2020/21财年完成收入113.09亿港元，同比添加14.4%；母公司具有人应占中心净赢利添加21.4%至18.86亿港元。
（3）毛利率43.7%，与上一财年年根本相等。
（4）2020/21财年继续性收入提高14.7%至27.65亿港元。其间完成租金收入8.66亿元，同比大幅提高18.1%；物业办理收入6.57亿元，同比提高7.6%；仓储和物流4.22亿元，同比提高4.1%；奥特莱斯运营收入5.37亿元，同比提高22%。

从以上的首要数据状况看，华南城在2020/21财年疫情之下坚持了极强的商业耐性，且在2021/22财年第一季度出现了杰出的继续性，公司可继续收入添加体现成为财报中不容忽视的亮点。

近年来，华南城着力打造战略新兴工业孵化基地，携手实体经济培养新添加点，公司继续引进电商红直播基地、教育培训基地、美妆工业等，与原有业态互相弥补。与此一起，华南城亦不断加大对数字化转型的投入，借力数字化科技为工业晋级和事务展开继续赋能。

当时，地产职业全体的微观方针环境依然存在很大的不确定性，而房企去杠杆是大势所趋，因而商场对开发商的检测关键是其现金流的安稳性。企业的可继续收入占比越高，意味着其杠杆率越低，现金流愈加安稳。

华南城优质的商业形式和稳健的财政风格都取得了本钱商场的认可，之前华南城2023年到期的美元债一度创下2个月最大涨幅，这本质也反映在地产职业债款违约阴霾下，商场对华南城运营实力以及杰出财政根本面的认可。公司债券遭到商场喜爱，这也将有助于公司下降未来债款发行本钱，在融资端继续收益。可见，华南城商业形式的优势正在逐渐发挥，未来也将继续取得本钱商场的溢价时机。

估值起跑的三大催化剂

华南城具有杰出的商业质地，而其近期更是喜讯频传，估值起跑的三大催化剂现已就位，企业未来展开可期。

催化剂1：强强联合，新业态翻开新添加极

9月1日，华南城与招商蛇口达到战略协作。招商蛇口是一家坚持以产造城、以产聚人，定坐落我国城市及园区归纳开发与运营服务商，其与致力于打造“产城交融、宜业宜居美丽新城”的华南城有着天然的契合度。更可贵的是，两家都是扎根深圳的企业，互相的商业方针和商业文明都有着高度的靠近性。

华南城以商贸物流工业发家，商业形式是以“商贸物流+”为主的多业态工业运营形式，事务覆盖面相对广泛，触及多层次的工业布局。因而，华南城在工业链的全体把控，以及精细化办理方面有巨大优势。

招商蛇口背靠央企，资源布景无与伦比，资金实力更是雄厚，其对复合业态下的片区开发做出过许多经典的事例，操盘过布吉三联村、南山区招商大街蛇口工业区二期旧改等多个项目，具有丰厚的房地产办理经验及开发实力。

此次两家联手，将进行优势互补，未来将关键展开在城市商业归纳体、房地产开发、城市更新（含旧城改造）、商业运营及物业办理等方面的深化协作。明显，这对华南城的转型晋级会有很大的推动效果，且其商贸物流工业会翻开更大展开空间。

催化剂2：旧改价值不断开释

在此前发布的2020年财报中，华南城特别说到公司旧改项目的开展。财报显现，华南城已正式发动深圳华南城一期城市更新项目方案，归入该方案的地块占地面积为43万平米，估计更新完成后建筑面积超越250万平米，可以带来超越1,000亿元的商业价值。

无疑，旧改项目将是华南城未来展开的重头戏地点。

华南城深耕深圳多年，又以商贸物流工业发家，对城市全体规划以及工业布局等方面适当了解，可以适应当地商场的规划和方针展开趋势，落地旧改项目。公司在当地堆集的杰出的商场口碑以及政商联系资源等，且又新得招商蛇口助力，这些要素都将有助于旧改项目的快速推动，下降了不确定性危险，一起提振未来项目的赢利空间。

催化剂3：可继续收入不断添加

可继续收入占比是验证商贸生态圈昌盛的中心方针，从历史数据视点看，华南城继续性收入占比一直在安稳提高。2016/17财年公司继续性收入占比仅为20.4%，到2020/21财年现已上升至24.5%。这首要是因为公司商贸生态在不断晋级重塑，然后创造出更多的安稳的“新添加曲线”，估计未来还会有进一步的提高，并以此夯实公司财政根本面，而轻财物形式潜力开释下也将带来估值重塑时机。

结语

本文是对华南城出资价值的一些个人考虑，笔者以为华南城商业形式共同，是值得当时房企重视和学习的目标。除了文中所述的这些方面之外，其实华南城还有一些细节给出资者留下了深刻印象，笔者以为，这些加分项也是但是很重要的。

首先从估值方面看，现在华南城的市盈率在2.08倍，市净率0.12倍。笔者以为，这是一个十分高的安全边沿，而跟着公司业态的不断优化，全体的轻财物特点也会越来越强，未来存在商场从头估值的较大可能性。

其次，本年上半年，华南城特别回购了本金总额980万美元的优先收据并刊出。这是一个十分活跃的信号。此前有一些声响忧虑公司的财政状况，而公司的这次回购不光直接标明公司财政稳健，并且阐明公司高层对公司的未来十分看好。

笔者以为，跟着后市华南城的成绩不断开释，其估值修正行情值得等待。