中新经纬11月26日电国金固收蔡浩团队发布研报称，跟着房地产监管继续晋级，地产职业加快入冬，土地商场显着降温。而土地收入是当地财务收入的重要来历，2022年城投债面对不小的偿债压力。

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蔡浩团队称，在土地成交方面，“两会集”新政下，土地商场迎来量价齐跌。前10个月，全国100大中城市土地商场成交土地面积和土地总价别离同比削减22.8%和9.9%。土地出让金方面，全国土地出让金也呈现较大下滑，不少城市前10个月的土地出让金同比削减50%以上，如福州、南昌、昆明、兰州、廊坊等。溢价率方面，全国100大中城市土地溢价率创下了前史最低位，多个城市，如威海市、湘潭市、吉林市等等前10个月的均匀土拍溢价率均在0.5%以下；不少城市土拍溢价率已多月为0。

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蔡浩团队介绍，土地财务状况方面，以土地出让收入/(政府性基金收入+一般公共预算收入)来衡量土地财务依赖度，2020年全国土地财务依赖度攀升至29.72%。分各省来看，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财务依赖度高于45%；相对而言，宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财务的依赖度偏低，土地财务依赖度均低于20%。全体而言，东部滨海地区经济水平较高，土地商场活泼，土地财务依赖度较高；而华北地区、华中地区以及除吉林省外的东北地区因为土地商场不活泼，土地出让金较低，在当地归纳财力中占比也较低。

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蔡浩团队称，在土地财务与城投偿付方面，因为政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来历之一，因而，区域内的土地行情会对城投公司的债款偿付发生必定影响。2022年城投债面对必定的偿付压力，总偿债量约在4万亿元左右，其间3、4月份是偿债顶峰。从省份来看，江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份，江浙因为区域经济实力强，且金融资源丰富，土地商场走冷对城投偿债的压力可控。海南、西藏、宁夏、内蒙古四省下一年城投债到期规划在100亿元以下，且其土地财务依赖度均较低，短期内土地商场降温对其影响不会太显着。关于土地财务依赖度高、经济实力处于中下游且下一年城投债到期压力大的省份，需警觉辖内弱资质途径。

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蔡浩团队以为，从城市层面看：22个试点城市因为区域经济景气量较高，土地商场降温带来的财务压力短期内可控。土拍商场量价齐跌的区域，短期偿债压力首要触及高资质途径，全体影响较小。虽然偿付规划不小，但因为该区域触及的城投途径资质较好，融资途径较为晓畅，土地降温对区域内城投公司下一年的债款偿付影响较小，如太原和长春。土拍商场量贬价升的区域，须重视资质一般的区县级途径。该区域土地商场降温尚不显着，短期内对当地财务影响有限。如潍坊和济宁。因为土地溢价率趋于走低，需继续重视土地商场继续走冷对当地财力的影响，重视资质一般、有必定到期回售压力的区县级途径。高土地财务依赖度区域，需重视弱区域弱资质途径。主体评级以AA为主，区域经济实力不强，如鹰潭、荆门，需求重视土地商场走弱对当地财力的影响，尤其是融资途径不疏通的弱资质城投途径将首先承压。重视高债款的天津和高财务依赖度的临沂，两个区域的土拍商场均走弱，需重视城投途径的再融资才能和偿债压力。此外，城投公司进场“托市”频现，除了经济兴旺区域城投公司参加当地土拍商场外，需求重视弱资质途径参加土拍商场对本身带来的资金压力。

(文中观念仅供参考，不构成出资主张，出资有危险，入市需谨慎。)