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万科258亿商业地产基金图谱:轻财物运营证券化演进

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本报记者张晓玲实习生石钰深圳报导

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导读

至此，万科在商业地产上的方针与野心也凸显：打造我国抢先的商业运营渠道。并为往后的财物证券化预留通道。

从住所开发转型城市配套服务商，商业地产是万科重要的业务方向之一。而从开始的区域公司各自实验轻财物、本钱化，到收买印力商业集团（下称“印力”）建立商业运营渠道、建立工业基金，历时七八年，万科商业地产的完好结构总算显现。

5月23日，万科布告建立了两只商业地产出资基金，用于收买旗下的42个商业项目，并将打包交给印力一致运营办理。

此前，万科经过建立地产出资基金收买印力，获得了商业地产开发、运营办理渠道。

在这一结构中，商业地产出资基金有目共睹。挨近万科的人士指出，经过部分转让财物或股权，以出资基金的方法持有商业物业，有助于商业地产完成财物证券化，提高公司的资金使用功率。

未来，财物证券化将是商业地产开展的重要途径，但目前国内财物证券化仍处在开展阶段，金融体系尚待老练。多家研讨机构指出，现在国内商业项目完成财物证券化价值较大，商业地产范畴的财物证券化更多停步于变相融资。

商业地产地图显现

在布告中，万科披露了两只地产基金的规划和出资人等细节。万科称，这是依据对公司商业地产的开展战略以及目前商场融资环境的判别做出的行动。

两只基金别离名为招银生长壹号出资（深圳）合伙企业（有限合伙）（下称“生长壹号”）、招银生长玖号出资（深圳）合伙企业（有限合伙）（下称“生长玖号”），由万科部属公司珠海梦想家商贸有限公司（下称“梦想家”），与招银世界本钱办理（深圳）有限公司（下称“招银本钱”）、湖北长江招银工业基金办理有限公司（下称“长江招银”）一起建立，合伙期限均为20年。

据工商登记信息显现，长江招银也由招银世界本钱办理（深圳）有限公司全额持股，而后者由招银金融控股（深圳）有限公司全额持股，层层穿透，终究可追溯到招商银行股份有限公司。

其间生长壹号的基金规划为68.9亿，生长玖号的基金规划为60.01亿，二者算计总规划到达128.91亿。招银本钱、长江招银、梦想家三家企业在两只基金中的出资比例均为1%、60%、39%。

依据布告，收益分配似乎是依照出资比例——长江招银、梦想家以及招银本钱的次序进行，布告并未阐明是否有优先劣后的结构化设置。

从办理架构来看，招银本钱为一般合伙人，而长江招银与梦想家为有限合伙人。一般合伙人为履行业务合伙人，其除了担任合伙企业日常运营，对外代表合伙企业外，还组成合伙企业对外出资及投后办理的终究决策机构——出资决策委员会。

在万科的设想中，这两只基金的出资方向都为特定购物商业中心的不动产或股权等财物，而项目的运营办理，则将交由印力一致进行。

2017年头，万科联合若干出资方收买印力集团96.55%股权，触及金额达128.7亿。招商银行也对此次买卖给予了很多财政支撑。

彼时的收买也是经过建立出资基金，由基金的全资隶属公司VankeRainbow与印力签署认购协议。依据有限合伙协议，万科出资约人民币38.89亿元，约占出资总额的30.22%，并持有本次买卖标的62.07%的权益。

到2016年末，万科本身具有的以及与协作方一起打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。而作为全国第三大商业办理集团印力，旗下商业地产项目超越60个，总建筑面积近600万平方米。

这意味着，万科直接或直接办理的商业地产面积将到达1200多万平方米。尽管这一数据低于万达此前发布的3233万平方米的累计持有物业面积（到上一年年末），但已有加速赶超我国商业地产先行者华润置地之势。

据华润置地年报，到上一年年末，华润的在营出资物业总楼面面积合计555万平方米，在建及拟建出资物业总楼面面积合计677万平方米。

128.9亿的商业地产出资基金、加之128.7亿的联合收买渠道，万科撬动258亿的巨资描绘出一幅商业地产地图。至此，万科在商业地产上的方针与野心也凸显：打造我国抢先的商业运营渠道。

财物证券化趋势

从住所开发到财物办理，商业地产的运营难题，关于万科而言相同存在。

万科在商业地产方面的思路一直是轻财物、重运营、本钱化。在曩昔数年，万科经过与外部公司如凯雷、东方藏山等基金公司协作，不断地学习商业地产的操盘和运营经历，也进行了不少商业本钱化测验。

万科表明，此次建立专业商业物地产出资基金，有助于公司凭借外部本钱的力气，经过轻财物化运作方法，加速公司在商业地产范畴的出资运作。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，经过轻财物的运营形式，万科未来可完成商业项目的快速并购和一致办理。

从房地产金融的开展趋势看，财物证券化是未来商业地产开展的重要方向。如商业地产办理范畴的佼佼者凯德，从集团内部孵化到私募基金的开发培养，再经过REITS的价值变现和安稳收益，其构建了一个以地产、基金为中心的出资物业生长通道。

凯德集团我国区CEO罗臻毓指出，假如一栋商业物业能完成证券化，金融公司和基金等就会去持有这些收入安稳的财物，房地产商能够把回笼资金再做信任，使商场的资金流动起来，削减地价和制作本钱高级压力。

“地产基金更垂青地产项目的出资收益情况，但往往商业地产项目的更新换代频率很大，假如资金在招商期或许老练期退出，将危害部分商业项目业态调整。”严跃进说。

可是，此次招行给予万科地产基金渠道的出资年限是20年，这么长的周期十分稀有，也凸显了两边想长时间做商业运营的目的。

严跃进估计，万科商业地产出资基金后续可能会朝证券化的方向演进，即对租金收益进行打包出售相应的出资比例、揭露上市等。

盈石集团也指出，国内商业地产完成真实的轻财物，需要将重财物进行证券化打造，将其变为可揭露上市买卖、流动性强的金融产品，这意味着具有强壮的本钱运作才干。

其以为，目前国内财物证券化尚处在开展阶段，未来，跟着金融风险防控机制的逐渐老练，金融与房地产商场深度交融，才干走向真实的商业地产轻财物化。

（修改：陆宇，邮箱：luyu@21jingji）