继我国海外开展有限公司成功宣告以310亿元收买我国中信股份有限公司的若干住所地产项目的权益后，又一央企级房地产企业并购重组事例在保利集团和中航工业之间产生。
日前，保利地产（600048）和中航地产（000043）称各自接到了集团告诉，触及到保利集团与中航工业之间的地产事务整合。
其间保利地产的布告口径为，“保利集团正在与我国航空工业集团公司讨论收买其房地产开发事务，该事项或许触及须提交公司股东大会审议的严重财物收买事项“。而中航地产则是，“中航集团正与保利集团谋划关于所属地产相关事务及财物的重组整合常常，其间或许触及中航地产的事务财物”。
从两者的表述看，保利地产作为保利集团旗下的A股上市渠道，将接受此次重组使命，整合中航工业旗下的地产相关事务及财物，包含但不限于中航地产的事务财物。依据保利地产的复牌布告，此次买卖事项触及房地产项目约70个左右，买卖标的金额不超越公司净财物的15%，也便是不超越150亿元。
保利地产在复牌后的四个买卖日中，股价几乎没有改变；而中航地产仍然在停牌中。
此桩整合最要害的两个要素，一是买卖价格，二是标的财物。
中航工业是我国十大军工集团之一，2015年集团运营收入为3802亿元，完成赢利173亿元，世界五百强排名159位。在中航工业的官上蚂蚁金服概念股,蚂蚁金服概念股,蚂蚁金服概念股，地产建造事务板块被归在现代服务业子版块下，主要是中航世界（0161.HK）以及中航工业规划两个公司接受。从事务描绘看，中航工业集团现已全面边缘化房地产建造与开发，地产建造也是环绕航空主业展开辅助性的工程总包和机场、机库建造使命。
依据2015年年报发表，中航世界控股/参股的地产公司包含中航地产、中航万科，全资子公司有北京中航瑞信、成都中航瑞赛，别的集团旗下的天虹商场（002419，股吧）也曾触及房地产事务。
在中航世界的2015年年度营收中，地产事务运营收入为35.6亿元人民币，较上年同期下降了36.6%，税后赢利为4.6亿元，同比下降37.05%，这其间还包含了中航万科和中航地产奉献的出资收益2.19亿元。陈述期内，成都瑞赛完成了中航世界交流中心的项目结算，别的集团所持有的西安中航瑞赛西控置业有限公司51%的股权也完成了转让。集团的地产开发项目以中小城市商业归纳体开发为主，而三四线城市面临高库存压力。
作为中航工业现在在A股的仅有一个地产上市渠道、21家拿到房地产事务资历的央企正牌军之一，中航地产一向体现平平不足称道，是典型的大集团小公司。
中航地产2015年出售规划为50亿元左右，全年运营收入算计55.19亿元，房地产板块奉献了36亿元，物业办理奉献了17.75亿元，全年完成归属母公司净赢利为4亿元，可是其间非常常损益奉献了3.08亿元。在最近宣布的2016年中报成绩预告中，公司表明上半年完成了同比扭亏，有赖于二季度转让部属企业股权出资收益约1.1亿元，除此以外，公司2016年上半年的赢利水平与上年同期根本相等，而上一年上半年公司亏本1.11亿元。
1994年上市之初，中航地产的定位经过了几轮调整，2011年8月起，公司逐渐剥离酒店运营事务，会集优势资源开展房地产开发事务。到2016年一季度，公司现有开发项目待售建面46万平方米、待开发土地储备146万平方米，规划相对保利这种体量归于很小，只是本年1-4月，保利算计获取项目资源建面就到达了604万平方米。
除住所地产开发外，在中航地产的事务版图中，以“九方购物中心”为系列的商业地产是这家央企的中心产品。从2011年至今，在营的九方购物中心已达六家，别离坐落赣州、成都、九江、昆山、深圳华强（000062）北和龙华，总运营面积超越68万平方米。公司的持有型物业大多坐落当地商业富贵地段，财物价值较高，至2016年3月末，计入出资性房地产的物业建面108万平方米、价值高达86亿元，占其总财物的36%。
跟着公司近五年来购物中心的不断完工并投入运营，物业办理收入在稳步上升，而毛利率较高的房地产开发部分并没有持续增长，别的因为项目大多堆积在三四线城市，前几年低线商场的去化压力导致地产事务的毛利不断被揉捏，然后公司归纳毛利率近年不断走低。
到2015年年末，中航地产承包组织类、商业类、住所类高端项目等357个，办理面积超越3736万平方米，未来几年或收入可达二三十亿元、赢利过亿。但这关于保利来说，也并不是什么吸引力巨大的财物。
依据保利地产最新发表的2016年半年报成绩快报看，公司总财物现已到达4300多亿元，净财物近1000亿，上半年累计签约金额超越1100亿元，估量全年将超越2000亿元大关，别的完成运营收入551亿元。此次买卖对保利来说，买卖规划尚达不到须提交公司股东大会审议的严重事项规范。
有地产分析师以为，“假如依照地产事务并购的想象，保利将经过整合获取了中航很多商业项目，但以‘中航城’为代表的城市归纳体以及相似‘九方购物中心’并非保利地产所长。加上中航很多的三四线城市土地资源，是否会连累保利地产的去化才能还有待调查。”
除了财物质量较一般外，中航地产偿债压力也较大，相关的财政指标都显现公司的财政状况并不达观，2015年公司财物负债率为79.48%，负债算计181.85亿元，其间短期告贷为26.74亿元，到了2016年一季度，财物负债率再次上升到了81.16%，货币资金扣除短借和一年内到期的非活动负债出现的资金缺口高达34亿元，3月初发行15亿元公司债、5年期票面利率仅3.29%；公司拟再发私募债18亿元。
中投证券2015年8月份的研究陈述做过测算，其时中航系在中航地产体外具有很多商住开发项目，算计权益未结建面可达公司现有项目的2-3倍，也便是说，除了中航世界和中航地产外，中航系上市渠道体外的商住开发项目未结建面，估计将超越100万平方米的规划。但因为公司布局战略转型为航空科技文化产业，相关土地储备和项目开发都是为从做准备，仍然很多会集于三四线城市。由此，能够看出中航系全体的财物属地与保利的一、二线中心城市开展战略相违反。
2015年末，保利地产具有在建、拟建房地产项目270个，待开发土地总建筑面积5482万平方米，其间一、二线城市占比约为74%。保利地产在运营规划中称，公司持续坚持一、二线中心城市的开展战略，中心城市出售金额奉献占比超越9成。比方2015年保利地产仍在在加大商场复苏快、库存压力小的一、二线城市的拓宽力度，全年公司在一、二线城市新增容积率面积和土地本钱别离1109万平方米和611亿元，占比达85%和93%。
经过界面新闻以上的整理，能够比较明晰的看出，本次保利收买中航系地产事务，从保利自身的开展战略定位来看，有必定误差，一起因为上市渠道中航地产的财政状况也并不旅游，保利本次收买完成后将承当较大的偿债压力。
现在买卖定价没有确认，能够拿中海与中信股份之间的收买事例做一参阅。
中海方案收买的中信股份2400万平方米住所物业，主要是开发中及未开发物业，以及一些坐落一二线城市的已完工物业。依据建筑面积核算，有42%的物业坐落珠三角，31%在环渤海，9%坐落长三角。终究对价的金额估计为人民币310亿元。买卖完成后，中信股份出资持有我国海外开展10%股权，成为第二大股东，中信股份出资许诺于两年內不会出售股权。
没有完成不了的买卖，只要卖宁波中百,宁波中百,宁波中百不出去的价格，保利要吞下中航系的地产事务，仍是需求好好算算账。