2021年以来，A股体现拉胯，股票基金大都亏本，不少出资人的亏本起伏还很高。这样的商场之下，却有一类公募基金收益喜人。
这便是在国内新鲜上市的REITs公募基金，数据显现，榜榜首批上市的9只REITs公募基金均匀收益高达27.74%。
新产品上市，咱们能够不买，可是不能不了解，今日就和咱们盘一盘REITs公募基金。
01 REITs公募基金是何方神圣？REITs公募基金在国内是“新队员”，可是在国外，REITs基金是和股票、债券比美的第三类群众出资品。
究竟什么是REITs呢？
REITs的全称是不动产信托出资基金（Real Estate Investment Trusts），最早呈现在上世纪60年代的美国。简略了解，便是把不动产拆成很多小份，打包为像股票、债券相同的规范证券种类，让一般出资者参加不动产的出资。
国外，REITs基金首要关于房地产。你想出资房地产，可是本金不行，你能够经过买REITs的方法把它拆得十涣散，用十分小的资金，比如说几千块钱几万块钱，就能够出资到房地产商场当中去。
国内，REITs其实并不是房地产相关的，而是基础设施建造相关的。榜榜首批推出的REITs，首要是收费公路、仓储物流中心、污水处理厂这类基础设施，这与监管层“房住不炒”的调控思路是共同的。
国内的REITs商场则阅历了十多年的探究期，到2021年才正式试水公募REITs。
02 REITs公募基金值不值得出资呢？榜首，从收益来看，REITs刚好介于股票和债券之间，股票首要赚的是本钱增值收益，债券首要赚固定票息收益，REITs首要赚基础设施收费和租金，一起也保留了不动产增值收益。数据显现，榜榜首批上市的9只REITs公募基金，均匀涨幅达27.74%，体现亮眼！
当然，这并不是此类基金收益的常态，全体来看，基金分红份额大概在4%~11%，而且它也不会给你保本，每年4%~6%的收益是大概率事情。
第二，从现金流来看，REITs每年的分红份额高达90%，现金流很好。出资人能够从基金出资中获取相对安稳的收益。第三，从流动性来看，公募REITs门槛低，能够在二级商场上买卖，流动性较好。与不动产的高额出资不同，REITs公募基金的起投金额很小。以最近要上市的华夏中邦交建为例，场内认购每次认购份额为1000份或许其整数倍；场外认购每次认购金额不得低于1000元(含认购费)，即1000元即可参加出资。
根据出资门槛低，基金在商场中买卖快捷，资金流动性远远好于一般不动产出资。
第四，从涣散化来看，REITs归于特殊财物，与股票、债券相关性低，完美契合“把鸡蛋放在不同的篮子里”，能够有用涣散出资组合的危险。总得来看，REITs全体长时间危险收益特征高于货基和债基，低于股票及偏股型的基金，能够说是很不错的出财物品。
03 怎么寻觅靠谱的公募REITs基金？榜首，REITs公募基金专业性强，找个靠谱的基金公司很重要。公募REITs作为一类创新式出资种类，兼具股票、债券、公募基金的部分特点，但与股票、债券、公募基金也有较大差异。关于绝大多数出资者来说，这是一种全新的出资类别，尽管处于公募基金的序列，但在定价方法、出资规划约束上与传统公募基金产品彻底不同。
不少公募REITs招募说明书超越1000页，比A股IPO的招股书还长，有几个出资者能够真实看完、看懂？基础设施项目的基本情况还好说，但那些现金流测算、第三方估值陈述，必定需求必定的财政常识，专业人士看起来都费力，更何况一般基民。因而，找一家靠谱的、自己信赖的基金公司很重要。
第二，从底层财物来看，要找到有长时间出资价值的不动产财物。高速公路是相对稳健的不动产财物。
经济稳增加是国内的主线条，而稳增加首要的抓手是新基建。房地产老基建和重化工年代逐步闭幕，万亿级碳减排支撑东西，未来20年新能源、新基建、数字经济将替代曩昔的房地产、重化工业和传统职业成为新的三大支柱。这其间，公路建造是新基建的重要组成。
可是，咱们也要看到，以高速公路为代表的交通基础设施项目，全体对国家补贴的依赖性较强，广告等其他多元化经营收入偏低，假如国家补贴退坡，或许呈现运营捉襟见肘的危险。
第三，从预期收益来看，要辩证看待特许经营权项目和产权类项目。国内REITs公募基金的财物类型首要有两类：
榜首类是污染管理、高速公路这类特许经营权项目，能够看作固收类财物，短期内收益安稳，未来派息率在6%—12%之间，但增值空间有限；
第二类是仓储物流和工业园区，可视为权益类，未来派息率相对较低，仅在4%—5%，但能享用财物的增值。
高速公路之类的特许经营权项目收益以收取费用为主，如通行费、垃圾处理费，现金流相对安稳，派息收益较高。
可是，其底层财物终究由政府回收，到期后项目要无偿上交国家，期末无处置财物收益，财物的价值其实相当于分摊在存续期内。
第四，从基金管理费用上看，费用越低越合算。公募REITs在基金层面的费用首要有管理费、保管费、认购费。管理费设置有固定管理费形式和“固定管理费+起浮管理费”的形式。
在固定管理费上，部分公募REITs按基金净财物或征集规划的固定份额收取，也有部分公募REITs在这一基础上额定收取可供分配金额或经营收入的固定份额。
说在最终：在我看来，必定是认可高速公路的 REITs 收益特性的出资者，才应该参加其出资。
假如一开盘大涨，那么就依照趋势买卖，结合估值逢高套现转向同类种类；假如低开，关于 REITs 买卖者这意味着更高IRR，自然是逢低吸纳。
无论怎么操作，出资者本身的心态都必定是平稳的，这样才契合出资的原意，你说对吗？
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