金科、雅居乐等房企入局文旅地产厮杀，复星等搅局者新故事开讲

近年来，越来越多房企瞄准了文旅工业的宽广远景，将此作为转型的重要方向。近期，据旅行媒体组织执惠发布的一份陈述显现，到到现在，国内百强房企中已有57%涉水文旅地产范畴。

在刚刚曩昔的4月份，多家房企一再在文旅工业打开动作，包含万达集团、金科股份、雅居乐等多家房企，或重新发动文旅布局、或宣告进军文旅商场，一时刻，“文旅”简直成为整个房地产职业的热词。

业界专家向蓝鲸房产指出，跟着房地产职业天花板接近，房企转舵开辟文旅商场无可厚非。不过，文旅地产商场经历过一段粗野生长期，现在愈加检测的是房企的运营才能，而在此过程中，怎么做好文明旅行和地产的平衡运营，对开发型的房企而言将是一门很大的学识。

多家房企再掀“文旅”大战

进入2019年，房地产商场规划之争暂告一段落，各房企纷繁下调出售方针，增速进一步放缓。与之相对应的是，受消费晋级、方针支撑的影响，文旅工业正展现出繁荣的生命力。

例如经历过“勇士断腕”的万达集团董事长王健林，在4月期间两度出手，均把开展方向聚集到文旅工业。4月18日，延安万达城在延安举行发动典礼，这是继4月11日王健林高调官宣兰州万达城后，在西部文旅工业布下的新矩阵。

此外，本年以来，包含金科、雅居乐等纷繁高调进军文旅工业，亦寄期望在文旅商场中分得一杯羹。2019年4月11日，金科官方微信公告称，集团当日与相信集团签署了《战略协作协议》，组成建立金科相信集团。未来三年，环绕文旅、康养、工业、新商业范畴四大板块，金科集团对金科相信的累计出资将超越200亿；在2019年3月雅居乐举行的2018年成绩发布会上，雅居乐副总裁王海洋也表明，雅居乐将要点聚集文旅、康养和休闲体育三大中心工业，工业IP要点环绕乐活六合系列。

据执惠组织计算的一份陈述显现，截止到现在，百强房企中，已经有57%的房企涉水文旅地产范畴，其间，至少已有10家房企专门建立文旅集团，如我国恒大旗下的恒大旅行集团，蓝光开展、融创我国旗下的文旅集团等。

前瞻工业研究院剖析指出，以产品类别来区分文旅地产可分为四大类型：主题游乐型、景点依托型、休假酒店型、文旅小镇型。现在来看，因为主题游乐型难度更大，后三者是房企涉水文旅地产的首要方向。

蓝鲸房产收拾发现，跟着文旅工业开展逐渐推进，房企在文旅项目的探究上，也均进行了有利的测验和开辟。例如美的置业提出“才智文旅”，打造才智小镇；浙系房企中的绿城我国、祥生地产、蓝城等企业，均把特征小镇当成其布局要点。绿城我国履行总裁张亚东曾在2018年成绩会上表明，小镇是绿城赢利添加空间最大的一块，2019年方针新拿20个小镇。此外，本年度，祥生地产也在传统地产开发事务基础上，确立了以“地产开发+小镇运营”双轮驱动作为企业开展的新引擎。

而在主题游乐型文旅地产布局的房企，要么资金实力雄厚，如国企华裔城A(SZ.000069)，打造的欢乐谷主题公园；要么房企规划较大，如恒大、融创的文旅工业。依照恒大集团的文旅项目定位来看，“文明旅行、健康摄生”是其不可或缺的一部分。据其2018年年报发表，恒大旅行集团旗下产品有“恒大童国际”和“恒洪流国际”。现在，15个童国际项目已布局完结，估计2021年起接连完成开业；恒洪流国际估计在未来2–3年布局20–30个。

不过，文旅地产怎么防止堕入同质化的误区，则是房企一直未能得出结论的问题。上海华夏地产首席剖析师卢文曦向蓝鲸房产指出，文旅地产不是简略要素的拼加，而是需求培育出自己的中心竞赛力，打造产品IP，不然项目很难持续下去。

文旅项目难去“地产化”，华裔城、新华联进退维艰

事实上，文旅地产的同质化开展现象，也是房企多年来一直未能探究出成功项目形式的一大原因。即便是在业界有必定知名度的华裔城、新华联文旅的文旅地产之路也仍旧绵长。

传统开发型企业做文旅地产的难点终究在哪？对此，58安居客首席剖析师张波向蓝鲸房产指出，文旅地产的最大痛点在于回报率的不确定性。“不同于普通住宅开发，文旅地产往往前期投入高，全体开发周期长，现金流短期难回正，项目吸引力巨细的影响要素较多，这都对房企本身的资金实力有着较高要求。”

例如职业中较早涉水“旅行+地产”概念的企业之一华裔城。上世纪末，华裔城经过欢乐谷、国际之窗等产品IP敏捷打响知名度。2015年，华裔城在其原有的“旅行+地产”形式上，又提出了“文明+旅行+城镇化”的立异开展形式。但华裔城的文旅之路并不顺利，近两年，其不光成绩增速放缓，更堕入了“重地产轻运营”的质疑。经营赢利率方面，华裔城增速从2017年的42.4%到2018年下降至23.29%。

此外，据华裔城2018年年报显现，公司完成营收474亿元，其间旅行归纳事务收入196.57亿元，房地工事务280.45亿元。在全体经营收入占比中，旅行占总营收比重为41%，房地产占比为59%。在2017年度，二者份额也分别为：44%、55%。

华裔城2017年、2018年应收占比状况/蓝鲸房产据企业年报收拾

中信证券的一份陈述指出，华裔城的危险要素在于旅职事务添加缓慢，面对竞赛加重；跟着公司拓宽添加，公司地工事务的高毛利率或许很难保持。而据华裔城公司债券盯梢评级陈述显现，深圳欢乐谷、成都欢乐谷和北京欢乐谷招待游客人数和门票收入呈现负添加。由此来看，华裔城的文旅地图或面对着“跋前疐后”的局势。

此外，2012年便确立了“由房地产向文明旅行转型”开展战略的新华联文旅，也曾期望走上“古镇+儿童主题乐园”的开展形式。但七年时刻曩昔后，新华联仍然在靠房地产开发赚钱。据其4月26日发表的年报数据显现，2018年度新华联完成140亿元营收，其间，商品房出售类营收为114亿元，占比81.1%。

新华联文旅2018年年报截图

对此，新华联方面表明，2019年为公司文旅板块全面步入运营期的首个年初，为满意当下成绩添加与战略转型需求，本年公司将持续深耕长三角、大湾区、海南、京津冀等热门区域的房地产项目，为成功转型供给有力支撑。

搅局者OR探究者？融创、复星的文旅新故事开讲

文旅地产生意难做，但即便如此，商场中仍是涌现出很多前仆后继的“搅局者”。作为新入局者，这类房企反而给文旅地产带来新的生机。对此，协纵战略办理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表明，“文旅地产能否做好，不是地产商单独可以决议的，往往会遭到运营环节的很多要素影响。”

以收买方法入局文旅工业的融创为例，本年以来，其逐渐将2017年向万达集团收买的13家“万达城”更名为“融创城”，由此，融创文旅地图正式迈入新IP年代。在2019年3月的成绩发布会上，融创方面亦曾表明，方案在在全国建造10座文旅城、4个旅行休假区和9个文旅小镇。而其在收买万达文旅项目时，更将万达的整个运营团队悉数引进，确保了文旅板块的高起点。

为打造本身新文旅IP，融创在建立文旅集团后，又建立了融创文明集团，且二者独立运营。现在，融创文明集团的具有东方影都融创影视工业园、乐创文娱两大支柱。据其官材料显现，融创文明集团致力于成为我国文明职业领军品牌，结合融创文旅集团资源，建立完好的IP孵化、制造、运营和实景化落地工业链，聚集内容出产与线下实景IP的长链运营。

对此，一位不肯签字的业界人士向蓝鲸房产指出，“国内主题乐园竞赛剧烈，融创文明或想走迪士尼文明IP形式，经过构建工业体系去打造优质IP，终究为其文旅工业供给支撑。”

此外，于2018年末上市的复星旅文也引起业界较大程度的重视。据复星旅文财报显现，2018年，公司营收约162.7亿元，净赢利3.89亿元。这是复星旅文净赢利接连三年为负后，初次初次扭亏为盈。

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