从持有到运营,商业地产的开展之路一直绕不开财物证券化。近年来,财物证券化已成为房企商业地产开展的重要推手,也是对轻财物形式的另一种测验。
在疫情的影响下,叠加“三道红线”、土拍“两会集”等方针的影响,房企融资途径缩短、现金流承压,财物证券化已逐步成为房企重要的融资手法。一起楼市下行周期仍在继续,寻求第二增加曲线的房企正逐步加大对商业地产的重视。
华润置地自2017年6月将商业地产分拆独立、2020年11月初次试水财物证券化后,近来再挂牌杭州萧山万象汇项目,进行财物证券化融资。
探究多元融资途径
据北京产权交易所预发表公告显现,华润置地旗下公司至隆出资有限公司拟转让华润置地(杭州)开展有限公司100%股权。华润置地表明,该股权转让归于正常的项目证券化融资。证券化融资后,萧山万象汇将继续由华润置地及万象日子担任萧山万象汇的商业办理。
据查,华润置地(杭州)开展有限公司担任开发杭州市萧山区萧政储出(2013)38号地块。该地块由华润置地于2013年10月以8.4亿竞得,项目坐落市心路与金城路交汇处。
该项方针的为杭州萧山万象汇,于2018年开业,是继钱江新城万象城之后华润在杭州的第二座商业归纳体。数据显现,萧山万象汇2020年出售额12亿元,2021年出售额达18亿元。值得注意的是,除了商场外,萧山万象汇项目还有两栋写字楼。
众所周知,经过数十年的开展,华润置地商业地产已构成万象城、万象六合、万象汇、万象里、彩色城和乐都汇等多元布局。其间万象汇定坐落时尚日子购买地及现代日子体会购物中心。
除了萧山万象汇之外,2022年华润置地财物证券化的脚步仍在继续。4月13日,中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇财物支撑专项方案获深交所经过,拟发行金额21.01亿元。
此外,2021年依托深圳华润大厦、重庆万象城及上海万象城,华润置地先后发行三笔商业地产典当借款支撑证券,算计125亿元。在成绩发布会上,华润置地履行董事、首席财政官郭世清表明,财物证券化是持有型物业财物的另一种价值完成方法。
华润置地在成绩公告中表明,2022年对长时间收入体现安稳的优质财物,将积极探究多元化的证券化途径,完成财物有序进退。
筑牢商业护城河
2021年华润置地提出了“城市出资开发运营商”的战略定位,确立了“开发出售型事务、运营性不动产事务、轻财物办理事务”三大主营事务与生态圈要素型事务有机联动、一体化开展的“3+1”事务组合形式。在此布景下,以购物中心为代表的运营性不动产事务成为华润置地开展的要点板块。
成绩公告显现,2021年华润置地完成归纳营业额2121亿元,同比增加18.1%。其间,购物中心营业额139.4亿元,同比增加38.1%;写字楼营业额19.2亿元,同比增加20%;酒店营业额15.7亿元,同比增加43.9%。可见运营性不动产事务正在为华润置地的开展供给成绩新增加。
数据显现,2021年华润置地购物中心零售额1072亿元,同比增加45%;出租率97%,同比增加2.3个百分点;评价增值69.6亿元,评价后财物账面总值为1664.2亿元,占财物总值17.5%。年内完成9座购物中心按期开业,新增获取购物中心项目12个。到2021年末在营万象系列购物中心54个,储藏项目约61个;在营购物中心面积669万平方米,权益面积561万平方米。
华润置地表明,“十四五”期间购物中心租金收入增速将维持在20%以上,毛利率将到达70%以上。按方案2022年华润置地将开业购物中心12个,到2022年末在营购物中心数量估计将到达66个,2025年将到达近100个,总面积近1200万平米。
华润置地年报泄漏,2022年将继续稳固在中高端零售商场的竞赛优势,多措并重推动出资组合财物价值及租金收入的稳步增加。在中心城市重要商圈有序扩张,提高要点布局城市的零售商场份额;加强出资组合中的财物整理作业,重视中心财物的价值提高,经过高效的创新改造重燃场景生机,促进内生增加动力。
作为三大主营事务之一,长时间可继续开展离不开足够的土地储藏。到2021年末,华润置地出资物业土地储藏面积为1095万平方米,权益面积为798万平方米。其间,购物中心土地储藏面积752万平方米,占比68.7%,要点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个中心城市,未来华润置地将继续有挑选性地增持契合战略及商业形式的土地储藏。
轻财物运营提质
除财物证券化外,轻财物运营也成为近年来商业地产开展的趋势。华润置地的轻财物运营也完成了高质量开展。
作为轻财物办理服务渠道,2021年华润万象日子中心目标稳健增加。全年完成归纳营业额89亿元,同比增加30.9%;其间商业运营及物业办理服务营业额35.7亿元。
期内中心股东应占溢利17亿元,同比增加108.5%。到2021年末,购物中心在营项目71个;写字楼在营项目115个;物业办理事务掩盖全国100个城市,总合约面积1.96亿平方米,在管面积1.55亿平方米。
华润置地在年报中表明,2022年华润万象日子将继续强化外拓。商业办理将经过强化商业产品力、构建全赛道运营才能等方面继续筑牢职业护城河。物管事务将全面提高服务质量安稳性,并经过要点打造标杆项目,继续构建城市空间办理与服务组织才能和中心竞赛力。一起加强科技赋能与空间运营,构建跨场景、一体化的大会员系统,完成跨业态客户穿插引流,赋能事务开展。
商业地产规划增加财物证券化融资活泼
近年来,跟着我国城镇化快速推动,商业地产商场规划增加敏捷,目前国内商业地产的存量、增量商场均处于上升阶段。
据赢商大数据统计,2021年新开业数量、体量同比增加约35%。其间全国新开业商业项目达545个,体量超4700万平方米。截止2021年末全国购物中心数量已达5387个,体量4.75亿平方米。
跟着体量和规划的不断扩大,怎么盘活财物取得流动资金,然后完成成绩增加成为大都企业需求考虑和处理的问题。在此布景下,商业地产的财物证券化和轻财物运营将会遭到更多重视。
业内人士以为,未来财物证券化的占比仍将进一步提高,而商业地产的轻财物运营之路也将越走越远。