开年以来A股商场震动不休，但有一款产品走出了“独立行情”，那就是REITs产品。
数据显现，2022年以来，现已上市的REITs产品取得18.12%，最高涨幅超越40%，背面证明其“稀缺性”。基金君发现，又有一款REIT产品取得受理，一旦获批发行，将给商场带来新标的。
又一只REIT获受理
已上市的REITs产品涨势如虹，商场对新的REITs产品充溢等候，而近期又一只REIT获受理，引起商场重视。
据深交所公告显现，在2021年12月30日申报的鹏华深圳动力清洁动力封闭式根底设施证券出资基金，在2月15日正式取得受理。经过问询、审阅等流程之后就能够上报发行。
从详细信息来看，该项目原始权益人为深圳动力集团股份有限公司，基金办理人为鹏华基金，专项方案办理人为国信证券，保管人为招商银行，这是现在沪深买卖所正式受理的第15单根底设施公募REITs。
鹏华深圳动力REIT为契约型封闭式，存续期限为自基金合同收效之日起99年。据深圳动力《关于展开东部电厂(一期)公募REITs项目申报作业的公告》，公司将以坐落粤港澳大湾区中心城市深圳市大鹏新区的深圳动力东部电厂(一期)项目为底层财物。该项目坐落广东省深圳市大鹏新区大鹏下沙秤头角，地处大鹏湾，毗连广东大鹏液化天然气接收站和深圳迭福液化天然气站，是现在粤港澳大湾区中心城市深圳市装机容量最大、设备最先进、功率最高的两座天然气发电厂之一。
此次推出的项目是商场上稀缺的双碳概念根底设施证券出资基金标的。近年来深动力活跃推动结构优化，可再生动力、环保和燃气板块快速展开，主营事务与国家双碳方针高度契合，收回资金可继续用于扩募碳中和优质项目财物，助力国家双碳方针快速展开。
2022年REITs涨势如虹
均匀涨幅超18%
2021年6月21日，我国第一批9只根底设施范畴不动产出资信托基金在沪深买卖所发行上市，标志着我国正式发动公募REITs。
现在现已上市的REITs产品到达11只，这类产品从上报、发行、上市继续遭到商场和资金的重视，2022年以来更是涨势如虹。
数据显现，到2月16日，现已上市的11只REITs产品今年以来均匀涨幅为18.11%，而比较沪深300指数6.53%的跌幅，现在REITs产品成为商场一道风景线。
详细来看，富国创始水务REIT涨幅高达43.4%，红土盐田港REIT涨幅也打破30%，博时蛇口产园、建信中关村这两只公募REITs涨幅亦超越20%。
而从REITs建立以来的涨幅看，也十分惊人。数据显现，到2月16日，这类产品建立以来涨幅均匀到达38.57%，其间富国创始水务REIT涨幅最高。
而谈及REITs的较好体现，博时招商蛇口产业园基金司理王俊彦表明，近期REITs涨幅较好，一方面近期针对监管得方针不断利好，2022年开年，先是财政部，税务总局发布了试点税收方针，北京发布REITs 试点方针及申报教导手册，紧接着国家发改和国家动力推动清洁低碳动力推动公募REITs试点等等，出资人对REITs这个新式产品未来的展开也更有决心，另一方面，也由于第一批二批财物都十分优质，但流转比例较小，商场也呈现了求过于供得现象，别的，近期A股商场继续调整，出资人也更倾向于装备一些收益较安稳的产品。
此外，还有人士表明，公募REITs溢价归因于四方面要素：一是活动性溢价，REITs将不行活动性的根底财物的所有权和收益权转换成小额涣散可买卖的基金比例，活动性需求溢价支撑；二是内涵价值的提高，包含物业财物价格、租金价格、收费收益和运营功率的提高等，均会带来本钱自身价值的提高，价值提高也会体现在价格上；三是避险心情推动，新年前后国内外商场体现欠佳，REITs也直接成为部分出资人逃避危险的出资挑选；四是产品供应缺乏和投机心情，现在REITs的可活动比例不过100亿元，可供买卖的盘面太小，简单遭到投机资金的影响。
不过，在2月16日也呈现了一些回调，二级商场上市的11只REITs产品体现一般，均呈现不同程度的跌落。
基金公司密布发布公告
提示危险
一些近期涨幅较高的公募REITs一再对外发布买卖危险提示，提示出资者留意潜在危险。
据基金君计算显现，自1月29日以来，有12次REITs供给危险公告，其间2月14日就有建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三只公募REITs齐发公告称，早盘9点30分至10点30分停牌1小时。
而在2月12日，中航首钢绿能REIT也发布溢价危险提示称，2月11日该产品二级商场收盘价为19.066元/份，相较发行价13.38元/份呈现较大起伏溢价。2月9日，红土盐田港REIT、富国创始水务REIT发布停复牌及买卖危险提示公告。
从这些买卖危险提示公告来看，各家公募REITs都经过举例的方法列举了二级商场涨幅较大的危险：公募REITs以获取根底设施项目租金等安稳现金流为主要目的，跟着买卖价格大幅上涨，净现金流分配率将明显下降。
王俊彦表明，REITs 产品从长时间来看必定会回归到他的内涵价值，假如二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，咱们能够经过多只产品发布的危险提示公告中了解到部分REITs产品现金流分配率已明显下降，一起，出资人还应重视部分REITs发行时财物就有必定溢价，与现在的基金净值有必定误差。主张能够在行将发布的REITs 年报中多了解财物实践运营状况和基金净值来归纳判别现在得出资价值。
他以为，REITs 商场现在仍在试点阶段，国内出资人对REITs产品的了解还未彻底老练，商场推出的项目较少，流转比例也不大，未来当出资人和发行人对REITs 商场愈加了解和理性，各类根底财物类别都必定量的项目推出，已发行的项目能继续扩募，供给的流转比例更多，公募REITs 商场的装备价值将愈加凸显。
“现在咱们能够看到从第一批项目上市以来，全体活动性较好，与债市和股市的相关性较低，但咱们仍是要呼吁出资人应秉持长时间价值出资理念，一起呵护REITs商场的生长，见证REITs商场的展开壮大，一起也提示出资人跟着公募REITs商场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将削减。” 王俊彦表明。
建信基金也主张出资者深化了解其价格变化的要素以及收益来历，警觉与出资逻辑不符的买卖价格非理性上涨，防止高溢价买入相关比例而形成出资丢失。
此外，还有人士以为，假如二级商场价格大幅动摇，尤其是价格大幅上涨至明显高于公募REITs内涵价值时，新进入的出资者会面对两重危险：一是从长远看价格会向内涵价值回归，存在因价格跌落导致出资亏本危险；二是因价格上涨，使持有公募REITs的预期内部收益率下降，无法完成出资方针。主张出资者依据理性的价值判别，依据未来的分红预期合理评价REITs价值，抱着长时间装备的心态来出资公募REITs。
活跃布局REITs产品
值得一提的是，近期环绕公募REITs的各项利好正在加速落地。
1月28日，上交所、深交所、我国结算发布了基金通事务指引，为有需求的场外公募REITs出资者供给弥补退出途径。
2022年2月9日，国家发改委等四部分联合印发《关于加速推动乡镇环境根底设施建造的教导定见》中，提出在不新增地方政府隐性债款的前提下，支撑契合条件的企业经过发行企业债券、财物支撑证券征集资金用于项目建造，鼓舞具备条件的项目保险展开根底设施范畴不动产出资信托基金(REITs)试点。
一起，国家发改委、国家动力局近来印发《关于完善动力绿色低碳转型体系机制和方针办法的定见》提出，推动清洁低碳动力相关根底设施项目展开商场化投融资，研讨将清洁低碳动力项目归入根底设施范畴不动产出资信托基金(REITs)试点规模。
此外，2月7日，为服务企业申报根底设施REITs试点，北京市展开变革委编制了《根底设施REITs试点方针及申报教导手册》，主要对根底设施REITs基本概念进行了解读，摘录了相关方针关键，梳理了项目申报条件、申报程序、检查内容等事项。一起，附上两批11单成功发行的根底设施REITs试点项目事例及各区展开变革部分咨询电话。
在方针暖风催动之下，近期不少REITs产品正在“落地之中”。现在职业界也在活跃准备下一批项目。新一批储藏项目包含仓储财物、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多坐落京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点要点支撑区域。
王俊彦也表明，方针不断利好，咱们也感遭到各地政府，发行人，中介机构都十分活跃，博时现在也有储藏项目在活跃推动，现在产业园，高速公路等第一批已有成功事例的财物类别现已比较老练，各地推广的力度也较大，一起也重视到在方针的良好氛围下，新动力，保证房等财物也遭到商场的广泛重视。
建信基金表明，我国公募REITs商场蓄力已久，未来将是一条万亿等级的赛道。作为基金办理人，咱们对我国公募REITs商场的健康蓬勃展开满怀等候，一起，公募REITs并不仅仅是“财物的IPO”，存续期内，基金办理人唯有不断提高自动办理能力、危险辨认和办理能力，方能为出资人和本钱商场继续发明价值、继续盘活存量财物。
除了建信中关村REIT外，建信基金也将继续推动建信基金的公募REITs事务，争夺为出资者供给更多优质根底设施财物的出资时机。一方面，将重视公募REITs扩募方针的出台，活跃储藏建信中关村REIT的优质可扩募财物；另一方面，也正在帮忙多家企业展开公募REITs的申报作业，包含风电新动力、保证性租借住宅、高速公路等职业，稳步推动公募REITs事务展开。
而现在在等候获批的产品也到达4只，除了刚被受理的鹏华深圳动力清洁动力REIT，此外还有国泰君安临港东久智能制作产业园REIT、华夏我邦交建高速公路REIT等。一旦这些产品获批，给出资者带来更多挑选。