2019年07月18日讯
近来，因一笔高溢价的相关买卖，金科地产集团股份有限公司(SZ：000656，简称“金科股份(000656)”)收到了深交所年内宣布的第二封问询函。
7月7日，金科股份(000656)发布了一份超11倍溢价的相关买卖公告，关于这笔买卖，金科股份(000656)第二大股东融创我国(HK：01918)派驻的两名董事投下了对立票，对收买价格等问题提出了质疑。紧接着，深交所对其下发了问询函。
7月17日，金科股份(000656)回复了深交所的问询，称本次评价增值主要原因为开发本钱、开发产品及待开发土地评价增值。不过，这笔买卖会为金科带来多大的收益，金科股份(000656)则没有提及。
关于该笔收买，有投资者质疑，这是金科股份(000656)为捍卫股权而建议的一次收买，一起，业界专家也对蓝鲸房产表明，在金科股份(000656)股权之争的布景下，金科股份(000656)该笔收买既有搬运财物之嫌，也是一场股权捍卫战。
高溢价收买，意在深耕成渝城市群？
悉数要从7月7日说起。当晚，金科股份(000656)发布公告称，公司全资子公司重庆金科股份(000656)拟受让中科建造及重庆凯润别离持有的重庆星坤房地产(512200)开发有限公司(简称“星坤地产”)51%和49%股权，买卖金额算计不超越8.47亿元。因为买卖方中科建造为金科股份(000656)股份实践操控人黄红云之弟黄一峰操控的企业，本次买卖构成相关买卖。
依据公告，星坤地产持有的标的主要为红星世界广场。到现在，红星世界广场项目分6期开发，其间：1-3期项目已于2018年12月竣工;4期项目估计2019年年末竣工交房;5期项目规划为纯商业，项目已平坦场所，2019年5月已开工;6期项目规划为住所、底层商业，现在没有开工。也便是说，整个项目中真实有价值的只要5期和6期。
关于这两宗地块，金科股份(000656)给出的估值是：如不考虑星坤地产第6期项目土地使用权，该公司净财物评价值为4.97亿元，增值率为777.23%;如考虑第6期项目土地使用权，星坤地产净财物评价值为6.8亿元，增值率为1100.21%。
一连触及相关买卖，以及11倍溢价两个“灵敏词”，这宗收买在金科股份(000656)董事会不出意外的呈现了质疑声响，关于金科股份(000656)的这项方案，融创我国派驻金科股份(000656)的董事张强，及提名的独立董事姚宁投下了对立票。
其也引起了深交所的重视。7月10日，深交所向金科股份(000656)下发了问询函，要求金科股份(000656)就估值等问题作出阐明，并要求其于7月15日之前书面回复。终究，在7月17日晚间，金科股份(000656)对以上问题予以了回复。
关于大众重视的高溢价一事，金科股份(000656)在回复函中表明：“因为土地获得时刻较早，其项目开发本钱相对较低，单位开发本钱为2,725元/㎡，而销售价格高层为5,700元/㎡、洋房价格为7,000元/㎡、商业均价为12,000-13,000元/㎡，故构成存货较大增值。”一起，回复函还指出，跟着区域开展的日渐老练，同区域可比项目楼面地价与获得时的楼面地价相较，也呈现了较大增幅。
关于本次收买事项，上海华夏地产剖析师卢文曦对蓝鲸房产剖析表明，金科这笔收买有或许是出于扩张的需求，现在走招拍挂流程拿地的价格比较高，并且地块也有许多约束，相比较而言，收买或许更有优势，高溢价收买也能够了解。
蓝鲸房产注意到，今年以来，金科股份(000656)的确有意加剧成渝城市群的布局。据其一季报显现，1-3月份，金科股份(000656)共拿下25宗地块，其间，坐落成渝城市群周边的就有9宗。
而依据金科股份(000656)回复函的公告，该项目所在区域为重庆市涪陵区，地处重庆市中部、三峡库区内地，是重庆市一小时经济圈中心城市、渝东南部中心城市、成渝经济区东部中心城市。2018年涪陵区常驻人口115.4万，大重庆排名第4位。“现在该区域在开发的楼盘主要为绿洲城际空间、盛世华府、恒大山水城、金科中央公园等，从城市规划开展来看，该区域宜居度较好，未来有必定的开展空间。”金科在回复函中表明。
由此来看，收买上述地块符合金科股份(000656)的拿地战略。不过，这笔买卖能为金科带来多大的收益?对此，金科股份(000656)并没有给出回应。
联合职工持股方案，建议股权“捍卫战”？
关于金科股份(000656)这笔买卖，在外界看来并不简略。雪球的股吧中，有投资者以为，这或许是金科股份(000656)的又一次股权捍卫战。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进也对蓝鲸房产表明：“这个收买不单纯是地产项目收买，金科假如经过这种方法撮合一些相关公司，关于后续的股权之争是有许多便当的。”
金科实控人黄红云与第二大股东融创，对金科股份(000656)的控股之争由来已久。最新的数据显现，融创持股份额为29.9%，黄红云及其共同行动听的持股份额为30.56%，两边之间的距离仅为0.66%。怎么守住金科股份(000656)的操控权，成为黄红云当下面对的最大难题。
5月20日，金科股份(000656)发布了“卓越共赢方案”暨2019年至2023年职工持股方案(草案)。关于这一方案，融创派驻的两名董事别离投下了对立与弃权票。关于这份职工持股方案，有市场剖析以为，这更像一份股权防护方案，一旦方案悉数实现，公司管理层将透过持有人大会把握约9%的权益，如若两边到达共同行动听，只需签署一份协议。
西南证券(600369)首席战略剖析师张刚向蓝鲸房产剖析，黄红云要想稳坐金科股份(000656)操控权，其持股份额有必要到达50%以上，“这样便是肯定持股了。”由此来看，黄红云还需不断添加自己的持股份额。
严跃进则进一步向蓝鲸房产指出，该方案或也是一颗“毒丸”。为了金科股份(000656)的操控权，黄红云曾抛出“毒丸方案”，即经过不断向子公司供给财政赞助的方法，添加金科股份(000656)负债，下降金科股份(000656)被“盯上”的或许性。
据蓝鲸房产不完全统计，2018年以来，金科股份(000656)为子公司、参股公司等供给财政赞助金额已超越140亿元，而年头方案为参股公司供给的100亿元财政赞助额度，在上半年就已根本耗费结束。
到了2019年，金科股份(000656)的这一动作还在继续。依据金科股份(000656)公告，到5月末，金科股份(000656)对参股公司供给的担保余额为114.17亿元，同比增加86.7%;对子公司、子公司相互间及子公司对公司供给的担保余额为757.24亿元，同比增加68.5%;算计担保余额为871.4亿元，同比增加71%。
“金科股份(000656)做大方针公司的估值，有利于后续增强财物规划，变相稀释了融创的股权，这也能够对立其继续增持的进一步动作。”严跃进剖析以为。
由此来看，此次收买星坤地产，亦不能扫除是其为股权之争埋下的一个伏笔。张刚对蓝鲸房产表明，金科股份(000656)该笔收买动作，确有搬运财物之嫌。
在这场金科与融创的股权大战中，虽然现在有30%的要约收买线阻拦着融创，但黄红云或许并不闲适。近期一系列动作中能够看到，他仍在竭尽所能加强操控权。在这个“本钱内行”的布局之下，融创与金科股份(000656)的股权之争将会迎来怎样的结局，蓝鲸房产会继续重视。股市新闻