近段时刻，股市体现较弱，但房地产信任出资基金(REITs)却走出了自上一年上市以来罕见的大行情。其间，富国创始水务这个REITs产品，上一年6月份上市时还不到4元钱，而本周现已冲击7.5元大关了。在大盘买卖重心下移，各板块轮流跌落的布景下，REITs的异军突起，让许多出资者感到意外，但一起对其未来的走势，多少也发生了少许忧虑。究竟，了解REITs的人都知道，这种产品是不合适炒作的。

广义的REITs是指房地产信任基金，而现在我国证券商场上，则是特指由相关金融机构经过公募方法发行的基础建设信任基金。这些基金的出资要点是在收费公路、工业园区、废物与污水处理及仓储物流这几大范畴。本质上，REITs是对本来流动性比较差的基础设施进行了财物证券化操作，然后极大地改进了其流动性。而REITs的收益，则来自这些基础设施在运转中发生的现金流、租金以及未来财物的增值部分。相对股票基金来说，REITs的首要收益并不源于所出资项目本身的买卖价格改变，而相对于债券基金来说，REITs的特色是有详细的出资项目，且只预期收益率的规划，而不确定固定利率。因而，在某种意义上，它是介于股票基金与债券基金之间的一种产品，带有较为激烈的固收颜色。

国内金融界很早就提出要搞REITs，但由于传统上REITs是针对房地产的产品，因而监管部门一向对此持谨慎态度，而在上一年推出REITs产品时，则要求将出资的要点放在基础设施上，一起先在公募基金上进行试点。时下咱们在沪深买卖所看到的REITs产品，便是上一年二季度发行上市的，从产品的规划来看，在很大程度上是面向广阔中小出资者的，因而认购起点很低，并且在短时刻内就组织了揭露上市买卖。

在其时，二级商场对这个产品还不怎样重视，产品上市后也是有涨有跌，价格动摇并不大，有些产品还从前跌破发行价。可以说在产品刚推出的那段时刻，这些REITs产品的体现并不算杰出。但几个月今后，状况就发生了改变，由于现在在商场上的REITs规划不大，到现在发行金额才300多亿元，上市了11个种类，因而从买卖层面来说是迷你型的，这就引发了短线资金的爱好。加上股票商场震动调整，债券买卖也面对必定的压力，相应的“固收+”产品因而比较受重视。尽管，严格来说REITs不能算是“固收+”产品，但它也确实与之存在某种相似之处。这几方面要素的叠加，导致了大资金的涌入，所以这个产品就一会儿火起来了，价格被大幅度炒高。即使发行人不断提示危险，仍是杯水车薪。

值得一提的是，就REITs本身而言，合适稳健型出资者，现在发行、上市的几只REITs产品，又是精挑细选出来的，质量大都不错。可是，它们究竟不是股票，其定价模型是依据收益率并参阅净值，与股票彻底不同。以均匀不到6%的年化收益，即使考虑到相关财物或许的增值，也难以支撑买卖价格的大幅度上涨。用炒股票的方法来炒REITs，是种脱离产品根源的投机，危险极大。

这几年，一些非主流的证券产品，或由于买卖结构特别，或由于本身的某些特色，都在不同程度上受到了部分商场资金的重视，呈现了非理性的上涨。比如可转化债券，屡次呈现由于价格爆炒而触发强制换回条件，而被换回的现象，一些跟风炒作的出资者因而遭受很大的亏本。现在，可转债有了降温的态势，但REITs的炒作则仍然火热，这不是什么好现象，客观而言，以现在的一些REITs产品的价格而论，现已透支了未来多年的收益，显着脱离了其内涵价值，这个泡沫迟早是会幻灭的，接最终一棒的人将会损失惨重。因而，现在是到了要呼吁理性出资REITs的时分了，有关部门应该加强对REITs出资者的危险教育，相关基金管理人也应该及时发表REITs的权益改变与依据分配预期核算的收益率，以便出资者更精确地了解相关REITs的信息。别的，在契合条件的前提下，恰当加速新的REITs产品的发行，做大商场，既有利于企业融资，完成财物证券化，也可以安稳商场，推进对REITs理性出资气氛的构成。