从人口这个要素来看的话，我国房地产几乎便是失望了，由于计划生育1995年后新出生人口跌落十分狠，1600万左右，其间1999年只要1100多万。许多人说西方国家城市化率到达75%今后，城市化才停止。

其实，我国的城市化率不或许再获得太大的前进了。第二个问题是许多人天然地以为我国能连续前期的高速开展，近几年完结城市化。这个知道也有很大的问题，由于跟着工业结构的调整、低端工业的外溢，不光不需要巨量的工人，并且现有的工人或许也要面临着赋闲潮。即便没有赋闲潮，我国也不或许几年内完结城市化，可以参阅西方国家绵长的城市化进城。

土地这个问题比较复杂，这或许是我国房价20年一向涨不断的本源。由于我国房地产用地国有独占，地方政府人为操控供地节奏，形成房子求过于供的假象，上演了一轮轮的饥饿营销戏码。

为什么房价一向可以完结“小调整、大上涨”？由于一般的城市价格是由新房价格决议的，假定一个城市存量房有100万套，但新房每年只要5万套，那么由于新房的土地出让本钱较高，开发商不会赔本出售，出让金由于货币贬值会越来越高，那新房价格自然会水涨船高。

什么意思呢?便是说不论二手房存量有多少套，价格是由成交的那几套决议的，所以，就形成了价格的暴升。为什么二手房没有定价权？由于固有的出资认识和新房价格的不断上涨使二手房主天然地以为房价会持续上涨，所以二手房主不光不会兜售手里的剩余房源，反而会持续用储蓄购买三套、四套、N套。

在这种循环下导致存量房越来越多，空置房也越来越多，可是地方政府不得不持续拍卖许多土地，由于这是地方政府的财务重要来历，所以才有了我国巨量的房地产库存。可是2016年以来从一线到二三线去库存作用不错，是由于呈现了许多刚需么？恐怕不是的，尤其是二三线城市，这两年是由于资金本钱太低，部分实力拉抬房价后形成了挣钱效应，许多有房家庭加入了购房大军。

并且这一轮房价上涨比曾经的每一轮都凶狠，为什么？这跟股票等出资商场的加快赶顶是一个道理。没有价格的大幅上涨现已不能招引更多的人进入商场，由于大部分人都有自住宅。

金融主要是指信贷政策，包含房地产商融资本钱和房贷利率两个方面。这个看一下本年的M2就知道了，降至个位数了。达沃斯论坛说用三年去杠杆，整理金融乱象，2020年前估量是要加息的，所以，无论是长效机制出台不出台现在都不是买房子的好机会，至少要比及2020年去杠杆完结今后。