2017年因本钱助推创业风起的长租公寓职业，历经2018年的至暗时刻，在2019年迎来了“关停并转”潮。许多玩家因资金链断裂而倒下，一部分牵强撑过来的参加者纷繁出售转让，少量几个“剩出”的品牌最近传出了欲IPO的音讯。

作为职业头部企业，自若CEO熊林面临坊间盛传的上市风闻，却于近来表态长租职业从创业期进入了精耕期，自若暂不急于IPO。诚如熊林所言，阅历了2018年的严酷职业竞赛和外部环境应战，长租公寓范畴现已不具有从零起步创业的时机。

面临菲薄的均匀职业毛利，和房东与租户益发严苛的要求，以及言论上严防死守的“监管”态势，活下来的长租公寓品牌有必要开端精耕细作，张狂扩张不再是榜首优先级，服务好用户才是。

而要想做到以上要求，一家企业有必要在资源、技能、团队与阅历等方面有满足的堆集。自若2011年便开端长租公寓形式创业，是最早的入局者，且一向是职业界的标杆，按理说最有发言权。但风云后的一年里，自若一向没有什么大的动态。

站在2019年这个熊林口中的职业转折点，人们需求知道长租公寓过往终究产生了什么，以及未来将往哪个方向去。正好此刻熊林接受虎嗅专访，回应了这些问题。

甲醛阴霾，“让夸姣改变产生”

上一年年中的一同甲醛超支工作，将自若面向了风口浪尖，漫山遍野的口水简直将其倾覆。

随后自若紧迫回应，下架悉数初次租借房源，往后新增房源有必要100%检测合格才干上架租借，并且会在APP详情页展现检测陈述。

榜首时刻自若董事长左晖做出回应，“一切的批判咱们都会收下，一切的职责咱们都会承当。”

除了面上的回应，自若近一年来开端加快推进“深呼吸”项目的落地，一方面自若联合国家级实验室重复测验装饰资料的环保等级，挑选契合严格要求的板材；另一方面开端在自若房内安置新风体系，以确保房子的空气质量。

一年之后回头看这次危机，熊林对企业的社会职责有了更深的了解。

自若是国内最早创始保管房源二次装饰形式的品牌型长租公寓，因而环绕装饰一早就开端树立供应链体系和装饰规范。

由于规划优势收购量大，能够向上游议价不断摊薄收购本钱，据熊林介绍自若一开端就用了环保等级最高的漆料，“相较于个人，自若有更强本钱优势，因而咱们的房源环保等级比家装还要高。”

除了油漆外，最简略蒸发甲醛的便是板材，一方面自若会挑选环保等级更高的板材，另一方面会尽量削减板材的运用量，为此自若深度进入了供应链环节，参加产品的规划开发，定制自若专属装饰产品。

但即便在供应链上下了很大功夫，面临其时百万间房源的办理规划，小概率工作也会必定概率的产生。

“对用户而言应该考虑的不是概率小不小，即便只需百万分之一的概率，但关于遇到的用户而言便是百分百。”熊林因而决议由内而外地再次进步对环保问题的注重程度，深呼吸项目再度被全力推进。

深呼吸项目等于是在供应链不断优化的根底之上再加了一层环保确保机制，设置了第二道防护门。

可是上一年虎嗅对长租职业的报导中算了一笔账，发现长租公寓的毛利率只需5.6%，是一个对本钱改变十分灵敏的生意。面临难以盈余的质疑，上线深呼吸项目关于其时的自若而言是个不小的应战。

盈余难题现在是一个全职业窘境，各路玩家都在拼命扩张争夺房源，期望赶快跨过盈亏平衡需求的规划临界点，可是苦于拿房本钱高，长租公寓是一个需求大资金的赛道，为此咱们都把目光投向了金融处理方案。

由于长租公寓客单价高和时刻错配的特性，就给了金融操作的空间，租金贷便粉墨登场。

详细的操作是长租公寓运营方拿房后，会以打折优惠来招引房客挑选年付租金的办法签合同，然后经过和网贷渠道协作把租房合同转换成假贷合同。

如此一来房客仍能够按月付房租(其实是还借款)，运营方则能够一次性拿到全年的租金收入，一起运营方只需求按季度给房东付房租，因而一部分资金就空余出来能够供运营方投入规划扩张。

这本是一个很精巧的形式规划，但在2018年却酿成了“租金贷”爆雷的职业恶性工作。

“规划是长租公寓开展的根底，但规划扩张的一起假如运营办理功率不能同步进步，便无法发挥出规划优势，反而会动作变形带来灾祸。”据熊林介绍，在此之前其便在许多职业会议上强调过超份额运用租金贷存在的巨大危险。

但租金贷的循环一旦发动就很难刹车了。

由于资金是借来的，有时刻约束，为了最大化资金运用功率长租公寓运营方就有必要快速扩张，拔了萝卜不洗泥式的粗豪式拿房便开端在底层演出。

一旦房源质量下降，一起没有兼顾好装饰、保洁、修理等后续运营作业，长租公寓的租借率就会开端下降，一旦跌破90%租借率的职业红线资金链就会敏捷拉紧，爆雷的预兆便开端大规划呈现。

“因而在咱们内部一向操控着租金贷的运用份额，30%是我划出的上限。”熊林对虎嗅进一步解释道，“许多运用未来的钱，对需求审慎开展的长租公寓职业不是一件功德。”

在许多本钱方乃至业界人看来，长租公寓要规划扩张和完成盈余就有必要在金融上找出路，乃至以为长租公寓实质便是一个金消融的产品，但在熊林看来现实并非如此。

熊林以为自若供应的并非是买卖促成的简略生意服务，而是一个包含了装饰、保洁、修理、搬迁等一系列服务的产品，其能有用处理供需双方许多存在的期望不匹配问题。

“关于这样一个发明了巨大价值的商业行为，假如自身无法赚到钱，那不是职业的问题，而是企业的经营办理呈现了问题。”

从“离经叛道”的主意开端

2011年熊林受命创建自若，其实当年是为了帮链家处理一个“棘手”事务。

关于链家而言，房子买卖才是营收奉献的大头，租房事务尽管每年也有必定份额的增加率，但运营复杂性太大，是一个很难、很重的形式。

为久远计，左晖决议让熊林另起一摊，把这个工作严厉地从头整理一下。

熊林是咨询参谋身世，对大职业和大企业的运作模型很熟悉，但却没有从头开端做一件事的阅历，出国看了一圈先进阅历又到租借热门区域实地考察了一番后，决议采纳“自若形式”。

比较传统的保管形式，“自若形式”要重得多。传统形式便是初级版的“二房东”形式，从房东处拿到房源后，只需求把房子租出去就完成了一切动作，还能赚取比中介费更多的房租差价。“但自若的形式不同，咱们实质是要供应一套产品。”

熊林开端发下的愿是做一个“一个月房租2000-3000元，且房间洁净”的租房产品，由于其时北京年轻人的薪酬遍及在6000-10000元之间，他们最多能拿出30%的收入用于租房，一起他们需求一个洁净卫生的房间。

但作为对手盘，商场上能供应的房源都是两室一厅、三室一厅这样的小区房，价格遍及在6000元以上，并且多是老小区，许多房间连最少的洁净卫生都做不到。

供需两头存在巨大的期望落差，因而需求一种重运营的形式去阻隔这种落差，然后去拉平落差。

协助房东二次装饰房子，这在其时轻财物运营形式盛行的商业环境里是被许多业界人士无法了解的，乃至在链家内部都是“离经叛道”的。

但熊林笃定了这个方向，乃至一开端就向左晖提出自若要树立独立的渠道体系和供应链体系，乃至把链家其时以传统形式保管的三万多套房源都退还了回去，要从头来过。“直到2013年京东成功上市，商场看到了重财物运营形式的价值，我的内外部压力才小了一些。”

以装饰为起点，环绕用户的其它刚性需求，自若又先后开展出了保洁、修理、搬迁等运营服务。

自若APP主页

关于房客而言，其期望房间是洁净的，东西坏了是有人能来及时修理的；关于房东而言，其也期望房客能保护自己的房子，但一起不想承当保洁和修理的费事。已然不匹配的需求存在，就需求有人来充任这个处理矛盾的服务供货商。

但在开展初期，商场上乃至连一家规划在20人以上的保洁公司都难以找到，为了树立配套的租房服务，自若不得不从头开端培育和扶持自己的生态协作供货商。

据熊林介绍，到现在自若供货商现已添加至500家，并且每个月仍以7%的速度在增加。“有的供应链是能够全国通用的，但有的供应链有必要是区域个性化的，因而咱们区分了明晰的供应链阶梯，界说了不同区域层级的供应链规范。”

在熊林看来，不同的开展阶段，自若会面临不同的应战。

当房间办理规划在1万间以下时，首要的应战是怎么把产品和服务做好，由于规划还不大，供应链生态还很软弱，产品和服务的质量很难确保，但没能过了质量关的品牌就纷繁卡死在了这个阶段。

当房间办理规划处于1万到10万间这个区间时，首要的应战变成了运营操控，由于当自若开展到这个规划时熊林发现自若的租借率开端不断下滑，他实地调查后发现，许多房子退租后房间里堆放了许多其他租客的杂物，“这样的房间是很难租出去的”。

熊林发现，到了这个阶段自若的运营办理能力现已跟不上了。因而从5年前开端，熊林主导开发了自若内部的OKRI办理体系和办法论，在OKR(要害方针与要害成果查核办理办法，由英特尔创始)的根底上还添加了要害行动，去推进方针的达到。

自若现在加上保洁等现已有2万多名服务者，其间有许多的房子管家，这些管家每个人要担任100间左右的房子，还要和房东及租客对接各种需求，每天需求处理许多的事务，假如没有好的体系东西和办法辅导，许多办理作业很难下沉。

当房间办理规划超越10万间，总量抵达几十万至百万间时，企业就有必要跨区域在全国范围内生长，熊林以为其时面临的应战便是怎么确保跨区域的办理动作不变形。

为了应对这个应战，接下来的两三年时刻熊林考虑怎么把办理下沉，在区域总经理之下培育新的区域性办理接班人才。“咱们现在有9个区域总经理，但我期望未来咱们能培育出300个办理人才，具有与这9个区域总经理其时相同的办理能力和视界。”

便是在这些通关打怪的过程中，自若逐步树立了职业性规范，在自若创建三四年后才开端有企业仿效自若的形式进入商场，许多仿照者简直彻底照搬了自若的形式和做法。

2017年开端本钱商场看到了长租公寓职业的时机，资金涌入的情况下竞赛开端加重，刚才在2018年呈现了为抢房源哄抬拿房价格的职业乱象。

但熊林却告知虎嗅，职业竞赛远没有到剧烈的程度，职业进入精耕期后自若仍要坚持“自若与非自若”的商场格式。

商场的结局是否会是“自若与非自若”

在熊林看来，竞赛就像赛跑，关于1500米的路程，只需当其间1000米都处于焦灼状况才干称之为剧烈的竞赛，假如只是在其间100米的赛段呈现了焦灼底子不能称之为剧烈竞赛。

自若现已创建8年，仅在2018年面临了必定竞赛应战和商场压力，进入2019年后许多对手离场，剩余的少部分玩家进入精耕期，这样的开展在熊林看来仍在自己的方案范围内，自若的开展步骤并没有被打乱。

从最早做C2B2C的重运营形式，切入装饰、保洁、修理、搬迁等服务的供应链生态建造；到深呼吸项目的落地，不惜本钱进步环保规范；再到按捺租金贷的运用份额，操控对未来的透支；以及及早就开端树立办理体系和办法论，自若的一切决议计划好像都有些“超前”。

“我和左总(左晖)一开端打当作自若时，便是为未来做计划的，所以每一个严重决议计划考虑的都是未来几年会发明什么价值，而非当下有什么价值。”熊林对虎嗅解释道。

尽管各种体系的建造和高规范的投入会进步当下的本钱，但长租公寓实质是一个规划效应的生意，只需规划不断增加且运营办理能力跟得上，一切其时的本钱投入在边沿上都会被不断摊薄。

2013年自若就开端测验用智能锁替代机械锁，其时来看这样的本钱投入是很高的，但考虑到每换一次房客就需求换一次锁芯的糟蹋，暂时的本钱投入在未来是合算的。

并且跟着自若推进智能锁的遍及和供应链的优化，其收购价格会越来越低，并且经过智能锁树立起来的物联网络，能够在带客看房等环节协助自若优化运营，乃至未来能够完成房客自主上门看房，不需求管家再带着。

“说长租公寓难以盈余的人都是没有看到其潜在价值，租房是一个高客单价且长时刻‘在线’的服务，一个租客均匀每天最少会有10个小时在房间里，能有这样特性的场景并不多。”在熊林看来，长租公寓其实有许多盈余的点能够发掘，但条件是有必要把根底的产品和服务做好。

还以智能锁为例，自若现已深化供应链开发了自主品牌的产品，试想一个自若客现已习惯了智能锁，当他要买房装饰时大概率会抛弃机械锁而挑选智能锁，而在这种情况下现已对自若很熟悉的他就大概率会在自若渠道上购买。

相反，许多渠道在2018年的风云中纷繁倒下，便是太重视当下的利益、扩张、困难等，而导致动作变形无法接受一次风暴的突击。

在熊林的对内要求中有一条，即产品和事务开发团队做出来的东西假如没有被许多同行仿照，就证明是不行成功的。

一向以来自若都是被同行仿照的标杆，充任着职业规范拟定者的人物，熊林则期望能把“自若与非自若”的格式长期坚持下去。

关于一个职业界的竞赛而言，最强的护城河并非是品牌、规划优势等，而是一家企业不断进步运营办理能力，不断移风易俗，终究主导了一个职业的规范拟定，就像华为之于5G。

而熊林的愿景，便是想带领自若在长租公寓范畴复现这种优势。