住所准则顶层规划上，可以说深圳要推翻1998年房改以来的架构。首要，土地供给从单一政府途径向政府、企事业单位、村团体、棚户区、外围深莞惠等多元途径改变；其次，住所供给由商品房为主，向政策性住所为主改变。

?近来，深圳住所准则变革备受重视，商场将其解读为深圳的“二次房改”。不管是放在“房住不炒”、“租购并重”长效机制亟待树立的大布景下，仍是置于近两年国家及各地出台近300次调控方法，但仍未能按捺房价上涨、“炒风”仍旧的实际境况下，作为变革开放窗口、住所商场化最早开端的城市，深圳房改计划都值得细心研读。

其间，特别是主导供给的政策性住所，以商场房价的50%~60%、商场租金的50%装备，被以为是应对近十年房价“屡调屡涨”的真实长效机制。

不过，笔者以为，深圳住所变革顶层规划的上述描绘，在近两年国家及各地都有系统的布置，包含深圳2011年“十二五”、2105年“十三五”规划中，乃至，十八大重启变革议题以来，遵从“规划-规划-落地”，国家及各地也都有清晰的方法。问题是，“一分布置、九分执行”，像住所这等系统性强、落地扎手的变革，从不缺顶层规划，缺的是配套准则的跟进、关键环节的攻坚克难、各职能部门和谐而非推诿和扯皮。

对深圳住所变革，笔者以为仍存在以下一些问题。首要，供地的确要多途径。事实上，2008年出台《深圳市城市更新方法》后，多途径供地便现已敞开了，但两个最重要的途径，即以城中村为主的城市更新、工业区改造，现在看来其对住所问题的改进效果有限。

其次，供给新房90%的城市更新，虽然改进了城市相貌和功用，增加了单位空间的住所供给，但因为其要配建保证房、供给配套和公共空间，还要交纳地价，再考虑到随房价高涨的拆迁本钱（什物补偿拆赔比在1：1.2），城市更新本质上产生了推高了房价的效果。

2008年今后，深圳离别外向型经济依靠，空间集约的现代服务业对GDP的贡献率超越70%。客观上，习惯新兴工业集聚人口、住所需求兴起，占深圳存量建造用地近50%的传统工业空间、1000多个工业区，很大一部分可以调整为寓居用处。

可是，因为把握用地的主体倾向开发商品房、政府规划调整缺少、教育医疗等配套难落地等原因，工业区转型最终出来的却是五花八门的“类住所”，如商务公寓、公寓式工作、酒店式公寓、立异用房等，浪费了土地资源，“类住所”等也驱动了出资炒作。

现在，深圳任何一个旮旯，即使是毗连低房价的莞惠，本钱也已达到很高的水平。深圳此次房改要维护受高房价冲击的人群，但也是维护城市需求的优势工业人口。

从城镇化（由乡入城）到都市化（由小城市到大城市），相似深圳这样的超大城市，缺少弹性的住所供给，难以匹配城市天然优势下，人口的大规模流入，少数人根据财富装备的出资需求，让大都常住人口难以置业安存，这才是大问题。自住和出资需求在实操中难分，政策性住所着力点在人才、公共服务人员，会导致“福利圈套”。

树立跨区域的、一致的土地商场，这是像深圳这样高度城市化的超大城市存量盘活，疏解需求、处理住所难题的仅有途径。

实际上，深莞惠和穗莞深的工业系统重构、空间运用重构已暗潮涌动。比方，根据高本钱考虑，深圳许多企业早已在这两个都市圈内从头布局工业链上各环节的落子。相应地，住所需求也开端向外搬运，现在深圳和东莞、惠州跨界的区域，楼市购买力90%来自深圳。可是，跨区域土地一致运用、交通系统无缝对接、教育医疗平等装备，触及政府层面的协作和跟进，一直没有跳出开会的层面。

成果，规划和配套难到位，工业链在更大的空间范围内的重构难以完成，反而是工业因高本钱全体外迁。一起，也构成高度集中的住所需求无法疏解到外围，深圳房价持续在逼仄的空间内再攀新高。

而深莞惠、穗莞深区域一体化的利好，部分异化为出资性住所需求，劣币驱赶良币，光临深区域买房的，许多是出资炒作需求。短短2~3年，这些区域的房价也翻了2倍。

现在，兜住系统性危险的底线下，房价高位徜徉。因而，即使想经过轨道交通延伸，将高度集中在深圳区域的住所需求，输送到外围，本钱已不可同日而语，需求的完成难上加难。

总归，地方政府研讨发布住所变革文件，值得称颂。

但笔者以为，对深圳而言，2008年以来的十年，无论是空间潜力，仍是本钱优势，是推动住所变革的最佳时机，但现在，空间潜力有限，高本钱让任何腾挪寸步难行，推动住所变革也将面临着重重困难。

当然，变革取决于决计，粤港澳大湾区上升为国家战略，房地产买单的轨道交通在快速延伸，加快推动深莞惠、穗莞深的一体化进程。都市圈的构成，让腾挪空间仍是扩展了。

假如土地规划和运用能做到一体化，树立区域一致的用地商场，公共服务能平等化，仍是可以做到不动存量的前提下，经过增量来破解供求结构性失衡的局势。