博鳌特稿|华融证券伍戈：我国房地产最稀缺是土地
房地产商出资就两个要素，一个是资金，一个是土地。资金现在还没有到卡脖子的时分，可是现已逐渐开端严重。
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将接连第十七次年在海南举行。十七年来，简直全部房地产英雄人物及标杆企业，都参加了这个全职业年度盛会。
“跨过与去地产化浪潮”主题下，在剧烈的论剑中思辨，在专业的沟通中交融，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为我国房地产注入新的生命力。
不断探究、不断创新，观念地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观念地产融资途径进一步缩短、调控方针持续加码，再加上近乎白热化的土地竞赛，都让大部分房地产企业正在阅历调整期。
2017年，我国房地产出售增速持续下滑，下滑的另一边厢却是房企高涨的开发出资热心。
华融证券首席经济学家伍戈在承受观念地产新媒体采访时表明：“因为开发商堆集了曩昔的出售回款，还没有影响到最中心的自有资金，因而能支撑必定的出资。2017年房地产出资拐点或许会稍晚一些，但现已不远。”
伍戈剖析，房地产商出资有两个最重要的要素，一个是资金，另一个是土地。现在来看房企资金还没有到“卡脖子”的时分，可是现已开端逐渐严重。因而现阶段对出资而言更为重要的是抢占土地资源。
依照“商场欠好时拿地，商场好时卖房”的潜在规矩，当时也是房企快速补仓的恰当机遇。
据观念地产新媒体不完全统计，到5月末，现已有包含碧桂园、保利、万科等在内的22家房企拿地支出超越百亿，其间碧桂园和保利地产拿地金额均超越500亿。
在这个以规划化为名的赛道中，足够的土地储备成为企业争得话语权的条件，“尽量多拿地”、“拿好地”成为企业的遍及一致。因而，即便带着限价、自我克制、禁买等“镣铐”跳舞，也阻止不了房企摩拳擦掌的激动。
伍戈也表明：“有了土地今后房企就可以绕过全部来做工作，比如说通过规划融资。”
不过，跟着“面粉贵过面包”的现象隐现，导致在对未来房地产商场的客观、神往中，少了不少中斗室企的身影。
土地价格的上涨带来了挤出效应，有地企业没有了融资难题的束缚，但对土拍爱莫能助的中斗室企来说，借款则愈加困难，生计空间被进一步紧缩。
伍戈指出，在每一次调控中都呈现过这样的现象，可以挺过隆冬的都不是很小的东西，可以阅历大浪的必定不是小舟。当一个职业呈现严冬的时分，往往会呈现重组或许会集度进步的工作，这是必定的。
土地商场活泼的一起，海外并购潮也在活跃演出。伍戈对观念地产新媒体表明：“不管是个人，仍是企业，当到达中等收入后，就会呈现比较剧烈的海外装备需求，这是一个天然的进程。包含日本兴起之后，也进行了许多的海外出资。”
值得重视的是，在这一波房企海外并购潮中，除了房地产开发上下游的酒店物业、建筑工程、仓储物流等遭到喜爱外，影视文化乃至互联公司也进入房企的并购视界。
伍戈指出，从出资行为的视点来讲，这是出资组合，因为国内的危险和收益未必永久优于国外，“这也是全球财物装备的天然演化进程，发生在房地产职业也不足为怪。”
以下为观念地产新媒体对华融证券首席经济学家伍戈先生的采访实录：
观念地产新媒体：国家统计局的数据显现，房地产的出资增速没有显着下降，反而呈现了一个缓慢的增速，出售和出资呈现违背的详细原因是什么？
伍戈：出售和出资之间有时分也不完满是同步的联系。一般来说是出售在前，出资在后。对房地产商而言，看到出售欠好了，一段时间会逐渐反映在出资上。而不是说出售下来了出资立刻就下来了，需求一个进程，仅仅这个进程有时分长，有时分短。和其他要素也有联系，这两个自身不完全同步，但全体相关性很高。
别的，出售还很火，出资没上来的原因是什么呢？这个和一二三四线城市结构有联系。本年以来因为因城施策，四线城市的库存去化得更快，去化得更快意味着出售仍是不错的。
离大都市圈一到两个小时的三四线城市，比如说嘉兴、涿州出售得还不错。这些当地出售在很大程度上是曩昔的库存。在去库存的基础上是不着急出资的，因为库存是许多年堆集下来的，并不是出售上去了，库存去了立刻会出资，他们也会很理性，仅仅把曩昔的库存去掉，再过度出资有或许在未来发生库存过剩。
出售和出资不同步与整个房地产去库存大布景也有联系，假如没有库存，出售上去之后，出资立刻会上来。可是因为这次是去库存的布景，出售上来之后，库存去洁净了之后，假如那个时分库存的确很紧了，才进一步想增加出资。
别的三四线城市的确呈现了一些超预期的要素，这一波房地产调控是次贷危机之后第三波房地产调控，前面两轮都没有呈现过三四线城市出售回暖的状况，可是这次呈现了。
这个和咱们的预期也有联系，觉得调来调去房地产仍是照样会报复性反弹。与其这样，一线城市买不了，我去卫星城市，或许三四线城市买一套。这是房地产和老百姓在第三次叫“狼来了”今后的天性反响，对房地产未来他们不是很失望。
观念地产新媒体：房地产出资增速没有显着下降，是不是也和出资金钱的有联系？因为三四线城市去库存，他们有自己的出售回款，可以确保有持续的资金投入。
伍戈：这是有道理的。不光是三四线城市的出售回款，上一年房价真实涨得太高了，包含本年三四线城市的出售回款，上一年房地产火爆的出售回款，房地产商全体的资金流十分足够，尽管有各式各样的调控、信贷收紧、银行信贷资金不能进入、不允许发债等，可是因为现在开发商堆集了曩昔的出售回款，所以还可以支撑必定的出资，没有影响到他最中心的自有资金。
还有一个很重要的原因，土地也是出资很重要的环节。从本年土地商场来看，全国土地供给比前几年有所改进，尽管改进不多，可是趋势是稳中向上的，而曩昔几年是稳中向下。
房地产商出资就两个要素，一个是资金，一个是土地。资金现在还没有到卡脖子的时分，可是现已逐渐开端严重。更重要的是土地，有了土地才会出资。
在我国最稀缺的资源不是资金，是土地，有了土地就可以想办法绕过全部来做工作，比如说通过规划融资，没有土地有再多资金也没有用，土地进一步改进使得现在出资下滑的压力没有表现。
观念地产新媒体：出资增速的拐点估计什么时分会到来？
伍戈：现在出资现已缓慢开端呈现了，只不过下降的速度比咱们幻想中的缓慢一些。出资还有一个很重要的要素是价格要素，曩昔几个月为什么显得高？是因为这个出资是名义值，出资显得高是价格高，比如说PPI，还有大宗商品价格，这些价格高。通过一季度今后，咱们都预期PPI往下走了，也会带动出资下滑。
详细拐点什么时分到来还欠好说，我可以判别的是，因为价格、融资、调控的要素，方向是向下的，可是因为资金面还有必定的支撑，再加上土地有必定的开释，所以下行速度相对比较缓慢，没有曩昔那么剧烈。
观念地产新媒体：您提到现在一二线城市归于量缩价稳的状况，三四线城市有细微的上升，您觉得三四线城市的增速会持续吗？
伍戈：这是这一轮调控中咱们最没有想到的工作，像上一年10月份加强调控之后，全部的人都没有想到涿州和嘉兴可以涨这么猛，因为咱们仍是依照曩昔两年的思路来做工作。
我的感觉是调控、融资加强之后，假如三四线城市要下滑也是稳中偏缓的下滑方法。关于这么大的商场而言，其他当地都在约束，没约束的地段还不错的三四线城市，我觉得这个空间仍是存在的。
现在房地产调控还在加码，三四线城市仍是要分区域。像江苏、浙江许多三四线城市的城镇化率十分高，表面上是四线城市，可是比其他二线城市还要兴旺。在大调控布景下，依照曩昔的逻辑，当然曩昔的逻辑或许都是错的，大的趋势是不容乐观的，可是下滑不会太剧烈。
观念地产新媒体：现在也有一种观念以为假如调控持续深化，这些三四线城市限售也会晋级。关于一些布局相对分解，没那么会集的房企来说是不是意味着有更多的未知性，在您看来一二线城市和三四线城市布局哪个优势愈加显着？
伍戈：要害是现在一二线城市全体的时机比较少，并且土地的开释、容积率各方面都要求很高。我发现不同的房地产企业，包含大的房地产企业也有不同的差异。
有一些大的房地产企业很在乎一二线城市，有一些大的房地产企业很在乎三四线城市。我觉得都有或许取得成功，看到底是考虑量仍是价格的问题。
观念地产新媒体：近期一线房企海外并购方面也是很活跃参加，您是怎样看待这些把出资目光瞄向海外商场的状况？
伍戈：我觉得作为一个理性出资者，都会加强海外布局。关于房企来说，最终国内会没有生计空间。可是要害问题在于钱不是十分简单出去。现在外汇管理得比较严厉，许多企业有主意，有希望，可是没有途径。
因为人民币和汇率的原因，还有外汇管制的要素，他们的钱出不去，许多企业都面对这样的问题，不光是房地产企业，包含制造业，金融企业都想到海外并购，可是现在国家的微观全局卡死了，这个游戏变得没办法玩。
观念地产新媒体：在这样的环境下，许多房地产企业也在寻觅其他的融资途径，海外融资潮会呈现吗？
伍戈：海外融资现在是受限的，依据微观调控来说，尤其是汇率有价值降低预期的时分，政府是欢迎从海外把钱拿回来。可是现在的问题是什么呢？现在外部局势相对趋稳，人民币对外还有点增值，外汇流入减缓。
第二个，为了完成操控房价，完成房子不是用来炒的许诺，所以现在约束房地产全部融资，包含海外融资。
观念地产新媒体：在这种状况下，房企的融资首要途径会是什么？
伍戈：现在途径受限，只能吃老本，比如说曩昔的出售回款，还有曩昔的赢利。所以为什么大的趋势是向下的原因，没有血液了还要保持生计是比较费事的。
观念地产新媒体：永续债会是一个比较好的挑选吗？
伍戈：现在房地产企业发债也遭到很大的约束，金融监管也加强了，金融去杠杆之类的。
现在不光是房地产企业，一般企业想要发债都很难，包含信誉债都很难。许多推延发行，或许撤销发行。
假如把房地产作为很重要的调控标的，不管是银行融资，仍是债券融资，仍是永续债融资，现在口儿都是卡得比较紧，包含海外融资。
2017博鳌房地产论坛之博鳌大讲堂
学徒方案走进博鳌，大师开讲，精彩纷呈。
（视频主张WIFI络收看）