“曩昔5年，其实是房地产的‘白金年代’。”易居企业集团CEO丁祖昱并不认同曩昔那些房地产白银、青铜年代论调。

“本年整个房地产职业规划，全国新房、二手房买卖规划，都创下前史新高。”在31日举办的“2022丁祖昱评楼市”年度发布会上，丁祖昱发布了一组最新数据——行将翻篇的2021年，全年全国商品房出售面积到达18.3亿平方米，出售额到达18.7万亿，双双创下新纪录。

从2017年至今，全国新建商品房出售规划，每年都以一万多亿的增幅再上新台阶，一路从13.3万亿涨至现在的18.7万亿。

“因而曩昔5年，确实是很好的年代。”上一年年尾，丁祖昱曾猜测2021年是房地产的“无增加年代”，即17万亿已经是房地产规划的天花板，所以，本年总量上的打破出人意料。

回望这一年，对全年规划预言更精确的是融创我国董事会主席孙宏斌，他在2021年4月成绩会上就猜测，全年商品房出售将打破18万亿，未来会打破20万亿。

虽然职业规划再创新高，但本年关于房企而言，却是困难而最具危机感的一年，特别下半年以来，出售额逐月下行，职业流动性遍及趋紧，一些高杠杆房企乃至罕见地产生了债款违约。与此一起，上下游供给链亦饱尝连累。

问题究竟出在哪里？

本年房地产商场有一个显着的转折点，上半年累计操盘金额同比上涨37%，下半年房企出售、融资急剧下滑，成交金额腰斩，操盘金额同比降了近三成，融资总额降了近四成。上半年房企活跃抢地，在高能级城市蜂拥而入，前30强房企拿了全国54%的地块；而下半年土地商场一片惨淡，“国家队”和当地国企无法托底。

这个转折点，与职业本身发展阶段不无关系，接连几年的高增加透支了消吃力，与此一起，层层加码的宏观调控也在必定程度上改变了商场预期。

丁祖昱以为，调控方针实际上是及时也是必要的，曩昔五年，开发商的融资、出售、投资规划都敏捷扩张，带来了一系列严重问题。“本质上，是房地产过度金消融带来了今日的危机。”

这五年的房地产金消融，带来了房价的透支、需求的透支、付出力的透支和供给的透支。

“近5年来成交的商品房出售额，到达曩昔20年的56%。而且，20年来房价只涨不跌，房价收入比攀升至8.9年，房价5年复合增加率到达7%。”丁祖昱说道。

而付出力透支则体现在按揭余额超越38万亿，居民杠杆率飙升。从2015年到2020年，全国住户借款占总借款余额从29%升至57%，居民杠杆率从40%增加至62%，居民杠杆率超越200%的城市到达20个，其间兰州、西宁、贵阳、太原等城市居民杠杆率到达了400%上下。

供给透支方面，70城广义库存已达10亿平方米，新房入住率低。广西防城港的广义库存需求消化17.5年，广东肇庆的库存需求11.9年才干彻底消化，广东梅州、吉林长春则需求9年才干消化现在的库存。

其实早在2021年3月，银保监会主席郭树清就曾表明，房地产范畴的核心问题仍是泡沫比较大，金消融泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。丁祖昱所举出的一系列数据印证了这一点。

丁祖昱为接下来的一年下的定语是“离别白金年代”。由于大都房企曩昔对房地产调控进行了错误判断，在出售规划大扩张的一起，大举借债，带来了现在的流动性危机，未来，必然会对曩昔高杠杆扩张形式纠偏。

丁祖昱表明，曩昔5年间，房企表内负债表外化，资产负债表做成了“负债表”，“永续债”不永续，CFO不能及时提示危险，不操控危险。“咱们做了一个模型，其间40家典型房企表内有息负债总额3.83万亿，表外有息负债总额也是3.84万亿，居然到达了1比1。”

但他总结称，房地产仍将是压舱室和支柱工业，从业者不必太过于忧虑，“每年的成交金额仍是在15万亿左右，比较其他工业，房地产的工业规划仍是很大的”。他以为接下来房地产职业应该自动承当社会职责，统筹民生保证，房企应进行战略缩短，操控财政危险，向制造业学习，而且应该善待供给商。