本报记者王丽新

没有哪一时间好像2021年下半年，让房企出资拿地那么“小心慎重”，好像一地拿错就或许迈入深渊。

《证券日报》记者以研讨机构克而瑞发布的2021年跨入“千亿元沙龙”(按操盘金额口径计)的35家上市房企为样本，依据衡量房企出资才能的重要方针——新增货值(数据来自亿翰智库，包含招拍挂及收并购项目)测算，35家“千亿元房企”2021年算计新增货值超5.1万亿元，同比减缩了2.8万亿元，同比下降35%。

“2021年至今，房企拿地规划和出资强度大幅下降，背面主要有三个原因。”中指研讨院企业事业部研讨负责人刘水向《证券日报》记者表明，一是部分过往拿地的主力房企堕入活动性困难，接近债款违约，须减缩开销削减拿地或许不拿地；二是商场出售去化较为困难，现金回流不如预期；三是部分城市因城施策的方针调整还未显着改进商场预期，需求仍较为疲软。而这也将影响未来房企出资逻辑从重规划转向重质量、重盈余。

不敢再“盲抢”高价地

出资转向“镇定”

好像不谋而合，比较从前成绩阐明会上“新进入多少个城市”等豪言、愿景，取而代之的则是“以销定投，精准布局”。据调查，本年大都房企管理层并未在成绩阐明会上谈及方案用于拿地的资金规划，乃至有房企管理层直言，“阶段性暂缓拿地，处理当时活动性问题”。

上述35家“千亿元房企”中，到2021年末，新增货值最低者是世茂集团，为155亿元；最高者为碧桂园，为4840亿元。此外，碧桂园、保利开展以及万科三家房企均超越4000亿元，中海地产等4家房企新增货值均在2000亿元至4000亿元之间，总计有19家房企新增货值均超越1000亿元。

回忆2021年的土地商场，可谓上演了一场由“由火至冰”的回转大剧。上半年，滨江集团、佳兆业等多家房企为完成超越20%的出售方针而抢地。时至5月中旬，滨江集团董事长戚金兴画龙点睛部分地产商因在第一轮会集供地中抢地而堕入的困境，其表明，“最近在杭州会集土地出让中，共获取5块土地，要努力做到1%至2%的净赢利水平”。

随后，楼市出售乏力，土地商场也扶摇直上，从上半年的抢地直接过渡到第二轮会集供地30%地块流拍，民营房企减缩出资，国企、当地渠道企业渐成拿地主力军。但自上一年10月份某闻名房企债款违约后，靠高杠杆驱动扩规划的多家“千亿元房企”先后失期于债权人，海外“借新债还宿债”通道遭全面封堵，房企所得运营性现金流不得不用于还账。在2021年1.22万亿元到期债款压顶下，没有哪一家房企还有胆量“盲抢”高价地，快速扩规划不再是主题，先活下来才是硬道理，而自救的第一步便是减缩或暂停出资。

“特别多家房企出现活动性危机之后，企业竞赛格式也会出现改变，房企出资会变得更加理性，整个工作会回到正常开展轨迹。”在2021年成绩阐明会上，越秀地产董事长兼履行董事林昭远向《证券日报》等媒体表明。层出不穷，越秀地产副董事长、履行董事兼总经理林峰表明，(商场)蛋糕就这么大，坚持有质量的出资，在公开商场拿地要看时机，过于急进或地价太高的(举牌)不会参与，要踏好商场节奏。

现金流富余房企

投拓志愿高

从当下看，大都房企现有土地储备满足未来两三年开展，若出售额仍回流较慢，在大大都房企未翻开银行间融资大门的状况下，现金流仍较为严重，一旦将在手现金用于拿地，将触及“三道红线”迈向红档。因而，在业界看来，现在大都房企将继续缩短拿地力度。不过，当下土地溢价率并不高，可以招引有实力的开发商反击，而各房企投拓才能也出现分解加重的特征。

事实上，这一改变在上述35家“千亿元房企”2021年及2022年一季度新增货值量中已有所表现。经过测算样本数据变化状况可知，保利开展、华润置地等央企、国企布景房企仍是拿地主力军，后来者如我国铁建、中交地产、建发股份等亦在发力。民营房企中，龙湖集团、旭辉控股及碧桂园等少量房企本年一季度仍活跃举牌且颇有斩获。据克而瑞数据，龙湖集团2022年第一季度新增的土地货值为132.1亿元，坐落工作前列。此外，龙湖集团年报显现，2021年新获取122个权益项目。

在业界看来，接连6年坚持“三道红线”绿档，除掉预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.88，是龙湖集团拿地的底气。而本年一季度，在平等商场环境下，却有六成房企出资为零。一是供给地块或许未掩盖其出资规划，二是现金流缺口较大而不敢拿地。由此可见，若楼市仍继续低迷，房企投拓才能将更加分解。

那么，哪类房企可以在逆市中仍坚持投拓节奏呢？在刘水看来，一是央企及部分国企，运营开发才能较强，又具有融资优势，因而出资才能较强；二是运营稳健的民营房企，在出资、建造施工、品牌等方面有较强才能，杠杆率不高，现金流较为富余，也能坚持本身的出资节奏。

赢利率

成查核拿地KPI绳尺

“资金压力大、债款压顶的房企将会面对更大应战，部分中斗室企以及高负债房企有或许被筛选。”诸葛找房数据研讨中心首席分析师陈霄向《证券日报》记者表明，即使财政稳健房企在扩大土地储备时，也会与曩昔高溢价拿地行为截然不同，现在拿地前要多方面考虑盈余空间。

“曩昔，工作经理人查核投拓KPI以‘量’定，保规划话语权为先，出资质量为非必须，即使2%净赢利率仍要硬着头皮拿地，成果导致‘老大难’类大型归纳体项目难产，沉积资金量过大，出售额回流不及预期，即使顺畅出售，赢利空间也极低。”某房企投拓条线人士向《证券日报》记者表明，出于市值和盈余才能的方针考虑，未来房企所拿的每一块地，将以IRR(内部收益率)为绳尺(比方IRR不低于8%才考虑出手)，全体更重视出资质量，也会将赢利率作为查核拿地KPI的重要依据。

正如龙湖集团管理层在2021年成绩会上表明：“安全在活跃参与获取土地，但要围绕着毛利率、净赢利等底线方针，量入为出，理性获取。”同策研讨院资深分析师肖云祥也对《证券日报》记者表明，曩昔拿地是为了冲规划，在赢利率、危险操控等方面要求并不是很高。但当下工作逻辑已变，规划论不再适用，盈余才能、添加自有资金的才能更被垂青。

事实上，关于2021年下半年至今的出资战略，“慎重出资、精准布局”已成房企一致。在2021年成绩阐明会上，旭辉集团董事长林中乃至宣告了“三不准则”，即“不拿贵地、不拿错地、不做急进收并购”。

“曩昔几年规划快速增长的‘黑马们’，其在手现金已不答应像曩昔相同大手笔拿地。”肖云祥表明，接下来的商场，融资才能在前，投拓、运营及营销才能在后，这关乎房企拿地质量、去化速度以及赢利空间的完成，后房地产年代，是归纳实力强的房企间的战场。（证券日报）