作者：蔚芮

审校：一条辉

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2019年8月7日，港交所发布音讯称，保利物业开展股份有限公司（以下简称：“保利物业”）向港交所提交了上市前文件，正式敞开香港上市之路。在保利物业之前已有13家内地物业公司在港交所主板成功上市。

此前，保利物业曾在新三板挂牌买卖。2019年4月10日，保利物业发布公告称，自2019年4月11日起，将停止在新三板挂牌买卖。保利物业的本钱市场“空档期”并未继续好久，4个月后，保利物业就开端了港交所上市之路。

规划虽大但盈余才能较低据保利物业招股书显现，依据我国指数研究院（以下简称：“中指院”）2019年归纳实力排名，保利物业在我国物业服务百强企业中排名第四位，在具有央企布景的物业服务百强企业中排名榜首。

关于保利物业来说，规划是其中心优势之一。招股书中显现，到2019年4月30日，保利物业合同办理面积为3.7亿平方米，遍布全国136个城市，在管面积为1.98亿平方米；在全国办理817项物业，包含549个住所社区及268个非住所物业。相较此前上市的物业公司，仅落后于彩日子（01778.HK）、碧桂园服务（06098.HK）和雅日子服务（03319.HK），三家企业的在管面积分别为6.28亿平方米、5.05亿平方米和4亿平方米。

规划优势下，2016-2018年，保利物业的经营收入分别为25.64亿元、32.40亿元、42.29亿元。

不过在规划优势，营收较好的情况下，保利物业的盈余才能略显缺乏。

数据来历：保利物业招股书

招股书显现，2016-2018年，保利物业的毛利率分别为16.70%、17.90%、20.10%；主经营务办理服务毛利率分别为13.10%、13.70%、14.10%；净利率更低，分别为5.80%、6.90%、7.90%。

而与其他港股上市的同行企业比较，毛利率和净利率也远低于其他企业。

数据来历：wind

数据来历：wind

与同为央企的中海物业比较，2016-2018年，中海物业的毛利率分别为24.80%、23.90、20.43%；净利率分别为10.28%、12.76%、13.35%。保利物业的净利率远不及中海物业。

从现在同职业比照来看，怎么提高盈余才能是保利物业当下的大检测。

对母公司依靠性偏高据招股书显现，到2018年12月31日，保利物业每项在管物业的平均在管面积约为25.23万平方米，远高于同职业服务百强企业的职业平均水平。

而GPLP犀牛财经发现，保利物业办理的物业主要由其控股母公司保利开展控股集团开发，其他的则由其他物业开发商开发或自若干公共及其他物业的业主获得。

图片来历：保利物业招股书

2016-2018年，由保利开展控股集团开发的物业占其物业办理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。

针对上述问题，GPLP犀牛财经以邮件的方式向对方进行求证，现在还未得到对方回复。

不过从中指院揭露的材料了解到，我国现在百强物业服务企业中，大部分企业的母公司或控股股东从事房地产(512200)开发事务。大部分企业办理由其相关的地产开发商开发的物业，相关物业的在管面积占2018年该等物业办理公司在管总面积的近50%。

而且据相关人士表明，碧桂园服务（06098.HK）、彩日子（01778.HK）、绿城服务（02869.HK）由其母公司或控股股东开发的物业占物业办理收入比也在70%以上。

不过比较而言，保利物业的依靠程度或许更高一些。

物业办理的本钱年代或许现已到来，经过本钱扩张，部分企业的市值现已超越了其母公司。到现在，绿城服务的总市值175.6亿港元，而其母公司绿城我国（03900.HK）的总市值为129.2亿港元。关于保利物业来说，能否上市成功，能否超越其母公司的市值，有待时刻验证。