近来,住建部一份“土地市场动态监测与监管体系”的告知引发友热议。告知显现,依照住所用地分类调控文件要求,22个要点城市将施行供地“两会集”,2021年发布住所用地公告不能超越三次。其间“两会集”,即“会集发布公告”“会集安排出让”。

换言之,今后这些城市一年只卖三次地。

这对开发商来说,会集拍地无论是从融资上,仍是从投拓上,都是一个新的检测。一些大型房企因而加强了向中心城市扩张的趋势,斗室企则在无形中遭到了揉捏。

《华夏》记者发现,最近金地集团就将部分城市公司独立出来,成为独自的公司。此外,其子公司金地商置(HK.00535)这些年来使用在一线城市的扩张悄然强大。

对此,一位不肯签字的地产人士向本报记者称,城市公司是金地深耕中心城市的行动之一,这种做法其实更便利抢占一二线战场。至于金地商置,该人士坦言,这是金地集团精心培养的。“放眼望去,那些高盈余的项目、优异的财政体现,都是金地集团对金地商置的偏心。不过,纵观商置的董事会名单,清一色金地高管层,没有一位来自金地的大股东,这就有点耐人寻味了。”

险资稳坐大股东之位

提到金地集团,很多人应该都不生疏。

自1992年进入房地产以来,金地集团的房地产现已开展近30年。因在股市中体现活泼且具有职业代表性,金地集团一度被誉为四大地产龙头股“招保万金”之一,江湖人称“四爷”。可是,时过境迁,从前的“招保万金”现在已变成了“碧恒万融”。依据《2020我国房地产上市公司测评研究报告》,万科、恒大、碧桂园、融创位列前四。

市值阐明全部。到3月16日正午,金地集团(SH.600383)总市值为574.3亿元,而万科A(SZ.000002)为3747亿元,港股上的万科企业(HK.02202)为3811亿港元;我国恒大(HK.03333)为1971亿港元;碧桂园(HK.02007)为2104.38亿港元;融创我国(HK.01918)为1602亿港元。

至于当年并立的招商蛇口(SZ.001979)和保利地产(SH.600048),则分别为1004.67亿元和1819亿元,相同远在其上。

即便现已“掉队”,金地集团董事长凌克仍然充满信心。“咱们要成为地产科技的领导者、科技孵化的领先者。”他曾对媒体如此说道。

1998年,年满四十的凌克趾高气扬,正式成为金地集团的梢公。3年后,金地集团成功登陆本钱市场,距今刚好二十年。材料显现,金地集团上市一年后就完结了华东、华南、华北的区域扩张战略格式以及西进武汉的战略布局。

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但上市仅两年,金地集团其时的第二股东深圳控股,就把13.11%的股份转让给了金信信任,剩余的5.56%则转给了金信信任的首要股东通和控股。在2005年底,一向被疑为协助办理层MBO的金信信任在“揭露账面”上呈现巨额亏本,无法之下退出金地集团,并把手中大部分金地股票出售给了深圳市福田建造股份有限公司。

很可惜,其时的深圳国资还远没有10多年后操控万科和苏宁的实力和强势。

2006年至2007年,我国房价呈现爆发式增加。《2007年房地产蓝皮书》指出,2006-2007年全国二手房租售比上升,房价虚高倾向显着,一些经济兴旺城市的实践房价乃至高出拟合房价的50%。在此状况下,房地产股价涨势强烈,凌克领导的金地办理层失去了很多增持股权的空间。直至2013年前,深圳市福田出资开展公司一向为金地的榜首大股东。

跟着险资的主动出击,生命人寿与安邦人寿(后改为“我们人寿”)开端轮流增持金地,从而成为榜首、第二大股东。2013年,富德生命人寿初次举牌金地集团,持有金地5.41%股份。然后安邦人寿快速“接力”,两大险资争相入局。到2014年4月底,富德生命人寿累计持有金地的股份已达约11亿股,算计占金地总股本的24.82%,表决权份额到达20.01%,坐上了金地集团榜首大股东之位。今日,这两家公司在金地集团的占股比仍超越40%。而凌克的持股份额,只要0.082%。

上图为金地集团到2020年9月30日十大股东持股状况

曾有媒体报道,早在生命人寿初次举牌金地不久,凌克就否定险资派驻董事参加公司经营办理,并称对方仅为财政出资。但事实证明,险资大股东们不只呈现在金地集团董事会上,还高票否决金地酝酿了大半年才推出的中心职工跟投方案。

一朝天子一朝臣,一辈新鲜一辈陈。一位业内人士告知记者,不像曾经,现在的金地集团股权结构涣散,也不存在实践操控人。“以凌克为首的原班办理层现在如同也没有什么话语权了,至于会不会‘大换血’,这还很难说。”

布局金地置业,鄙人一盘大棋?

仍是先回到那个时刻,在汹涌的本钱面前,以凌克为首的办理层只要招架之功。

但正如苏格拉底所说,最有期望的成功者,并不是才华拔尖的人,而是那些最善使用每一机遇去开掘开辟的人。简直在富德生命人寿入局的一起,金地集团就收买了星狮地产56.05%股份,成为其控股股东。一起,在完结收买、高管入驻等动作后,又将其正式更名为金地商置。

金地商置由此开端了扩张之路:2013年10月,注入金地集团的6个项目;2015年12月,收买BestbeatLimited;2016年1月,宣告拟收买上海启客集团;2016年6月,收买北京瑞达鑫远100%股权;2016年11月,收买广电地产74%股权,获取500万平方米左右的土地储备。

作为金地集团的香港上市渠道,金地商置的定位是商业地产出资、开发和运营渠道。不过,经过收买具有优质土储的地产公司,金地商置的住所事务明显已成为主力。

其实,金地商置高速扩张,金地集团的“帮扶”功不可没。金地商置的销售额从2013年的42.3亿敏捷进步至2019年的636.6亿,六年间翻了15倍。但风趣的是,不断对金地商置“输血”的金地集团,在金地商置中的持股份额却不断被稀释。到2020年上半年,金地集团对金地商置的持股份额已从开端的67.45%被稀释到39.87%。

为鼓励高管,金地商置还施行购股权方案。2013-2014年,金地商置合计授出购股权11.13亿股,颁发目标首要为7位董事。该购股权方案将施行至2024年,而且未规则成绩考核条件。自2017年开端,连续有办理层开端行权。到2020年上半年底,已行权数量6.75亿股,占公司已发行股份总数约4.09%,占总股本的份额为2.09%。

行权后,凌克持股1.02%,黄俊灿持股0.88%,徐家俊0.77%,韦传军0.57%。而他们在金地集团的持股份额分别为0.08%、0.05%、0.02%、0.02%。按市值核算,凌克在金地商置持有的市值有2亿港元,而在金地集团的持股,市值是5000多万元。

金地商置的董事会座位看起来也是适当简练——没有一位来自金地大股东,只要以凌克为代表的金地办理层,而其他三位非独立董事也不参加公司办理。第二大股东也没有派出任何董事。

作为后起之秀,金地商置的“优异”很难让人不注意到办理层的意图。2019年,金地商置的归母净利率简直比金地集团高2倍,而金地商置的净利润率约是38%,金地集团只要24%。上述业内人士向本报记者表明,金地商置的土地储备,简直都布局在一二线城市,它的挣钱才能不比金地集团低。“纵观商置的股权结构,的确有点耐人寻味。从前有媒体说过商置是金地办理层的‘后花园’,细心想来不无道理,可是也不能就此判定,时刻自会给出答案。”

而关于金地商置是金地办理层的“后花园”这一坊间风闻,独立财经观察家侯宁告知本报记者:“暴利年代现已完毕,近年来金地的毛利率呈现下降,但商置的开展势不可当,加上股权结构的改变,的确简单引人推测。”

据悉,中金公司此前估计金地集团在2020年经营收入同比增加10%至698亿元,归母净利润同比增加5%至106亿元。而金地商置则将在一周后约3月22日发布上一财年成绩和晚期股息。“分红份额不会低于30%。”一位出资者如此判别。

责任编辑:徐芸茜主编:公培佳