七月“黑天鹅”事情迸发后，新城控股(601155)（601155.SH）大幅放缓了拿地脚步，不过其在商业地产范畴的扩张仍在继续。
财联社记者独家得悉，新城控股(601155)自7月初至今的四个多月内，其旗下主管商业地产运营的新城商业办理集团，已在郑州、济宁等城市建立了14家吾悦广场商业办理公司。
对此，新城控股(601155)方面向财联社记者表明，这些新建立的商管项目公司原本是在方案内的，每一座吾悦广场都有相应的商管项目公司作为运营主体。
“上述十多家新近建立的商管项目公司，其对应的吾悦广场现在仍处在开发建造期，后续将按方案接连开业。”新城控股(601155)一位内部人士告知记者。
“这些商管项目应该是‘黑天鹅’事情发生前现已出资的。7月之后，新城控股(601155)在资金方面有必定压力，而商业地产占有很多现金，对杠杆率会发生影响，未来新城控股(601155)大概率会缩短在商业地产方面的出资。”一位房地产(512200)职业资深分析师指出。
商业地产扩张暂未放缓
据上述新城控股(601155)内部人士介绍，新城商业旗下的吾悦广场开发和运营别离由商业开发事业部和商业办理事业部担任，详细到项目，则别离建立相应的项目公司。
而新城商业办理集团便是首要担任吾悦广场招商运营的主体公司，其履行董事兼总经理在本年7月份由王振华变更为其子王晓松。
“商管项目公司在项目的开发建造阶段就会建立、介入，同步做好招商营运的作业。一般情况下，吾悦广场在开业前18-24个月就会建立商管项目公司，等项目开发建成后，就会移交给到商管项目公司运营。”上述新城控股(601155)人士说。
“从新城的开展来看，选用的是住所和商业偏重的方法，从开展的思路来看更侧重于获取商住用处的大型地块，经过协同效应来完结项目收益的最优化以及可继续化。”58安居客房产研究院首席分析师张波向财联社表明。
到本年9月底，新城控股(601155)在建及开业的吾悦广场总数约120座，其间2019年方案新开业22座吾悦广场。
张波以为，从各地区的吾悦广场的运营来看，同质化倾向较为严峻，尽管能够有用确保落地速度，但同当地的文明面貌以及文明结合的紧密度不行。
值得重视的是，在商业开发项目的地域布局上，新城控股(601155)有不低于85%的商业项目布局在三四线城市乃至县级市，而一线城市仅在上海有一个商业项目。
而近期新建立的14家商管公司，也首要散布在宁乡、铜陵、济宁等三四线城市。
“商业项目会集在三四线城市的最大问题在于财物的活动性较差，物业自身能发生的现金流有限，物业在短期内增值的速度和起伏不容乐观。可是在三四线城市布局的优点是土地与建造本钱较低，从出资收益率上来看未必差，并且相对比较稳定。”中国企业本钱联盟副理事长柏文喜向财联社表明。
未来或缩短重财物项目出资
此前，新城控股(601155)归于高周转型开发企业的代表，高杠杆、高负债、快周转是其典型特征。其2018年年报曾遭到买卖所的重视和问询，包含较高的本钱化利息支出比重、现金流和货币资金、未来开展的可继续性等。
数据显现，2016年-2018年，新城控股(601155)的运营活动和出资活动现金流量净额接连3年为负。而2019年前三季度这一数据仍为负，其间运营活动发生的现金流量净额-7.4亿元，出资活动发生的现金流量净额为-44.74亿元。
新城控股(601155)对此解说称，新开业的重财物形式运转的吾悦广场便是现金流为负的原因之一。
“新城旗下的商业板块根本都是自我克制，归于典型的重财物操作方法，这源于其在三四线城市获取大体量住所项目时的配套内容，商业项目自身就很难去化，归于被动性持有的财物，只能自我克制和自营，反过来就会对企业的现金流构成巨大的耗费和沉积。”柏文喜告知财联社记者。
不过他进一步表明，从短期来看，商业板块可能会影响开发事务的现金流，可是由于新城控股(601155)的规划足够大，只需不影响根本的周转就不会有问题。
2019年前三季度，新城控股(601155)的财物负债率为88%，手持货币资金为466.8亿元。活动负债为3421.6亿元，其间短期告贷为4.8亿元，一年内到期非活动负债为274亿元。
“出资重财物商业项目的钱一般来自于企业自有资金以及外部告贷，商业项目的前期投入资金较大，这就需求较低的外部资金本钱，自有资金以及外部资金本钱低是成功的根底，假如外部资金的本钱很高关于企业压力会比较大。”一位大型房企商业地产担任人向财联社表明。
柏文喜以为，近期房企融资环境不断收紧，新城控股(601155)转向稳健运营而放缓拿地，是应对现金流压力和财政危险的正确行动。但这样一来，会在必定程度上影响其关于商业方面的投入。
“从大的局势来看，新城现已转让了不少住所项目，其实也不扫除会把一些商业项目尤其是运营相对欠安、现金回流没有回正的项目，做转让处理。”张波指出。
到本年9月底，新城控股(601155)已转让21个项目，买卖对价为102亿元。
不过，新城控股(601155)方面向财联社记者表明，公司未来仍将进一步聚集“住所+商业”双轮驱动的长时间开展战略，仍将继续开展出资性房地产(512200)。在2019年度40亿元租金和办理费收入的根底上，2020年、2021年出资性房地产(512200)的租金和办理费收入方针不低于60亿元和90亿元。
新城控股(601155)三季报显现，2019年前三季度其租金收入为27.9亿元，同比增加92.6%，已完结2019年方案租管费70%。
“关于新城控股(601155)来说，当时的要害仍是要继续扫除原董事长带来的晦气影响，进一步为下一年发明一个比较稳定的环境。”上述分析师如是说。