身负800亿元债款、业务转型困难，美凯龙(601828.SH)最近的日子不太好过。

3月底，以引进战略出资为名，美凯龙的控股股东红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称“红星美凯龙”)出售红星地产部分股权，获得了10.3亿元的资金。但是，外界并不看好这一次买卖。音讯发布之后，美凯龙A股和港股的股价连续跌落。

截止4月16日收盘，美凯龙A股股价报收9.07元，较2020年最高点10.17元跌落10.82%；港股股价报收4.44港元，较2020年最高点5.88港元跌落24.49%。

一起，美凯龙还发布了2020年年报，全年营收142.36亿元，同比削减13.56%；归归于母公司所有者的净利润17.31亿元，同比削减61.37%。

近年来，红星美凯龙在地工业做得风生水起。但是，跟着房地产职业方针紧缩，红星美凯龙的主业家居零售业务遭受资金紧缺等状况，实践操控人车建新好像有想要把红星地产出售的计划。

从采纳“地产+家居”的战略，到现在要进行数字化转型，红星美凯龙是真的要做回家居老本行，仍是仅为了缓解高额负债的压力而做出迫于无法的挑选？

债款压顶，要出售红星地产？

3月底，远洋集团(03377.HK)旗下资管途径远洋本钱发文称，与红星美凯龙控股集团签署协作协议，战略入股后者旗下重庆红星美凯龙企业开展有限公司(下称红星企发)及其部属红星地产板块。该布告发表远洋本钱获得红星企发18%股权，股权转让对价10.3亿元。

而在此前，商场上有音讯称红星美凯龙出售红星地产的价格为200亿元。

依据企查查数据显现，现在红星地产的控股股东为红星美凯龙，持股份额为68.29%，在出售给远洋本钱18%股权之后，红星美凯龙持有红星地产股权在50%左右，依旧是红星地产的控股股东。

图/企查查

据财新报导，挨近远洋本钱的人士称，远洋本钱有进一步收买红星地产股权的或许。

2015年和2018年，红星美凯龙家居先后在港交所和上交所上市，上市公司分别为红星美凯龙(01528.HK)和美凯龙(601828.SH)，运营主体均为红星美凯龙家居集团。

红星美凯龙尽管做的是家居零售，但由于其走的是“地产+家居”道路，在外界看来，红星美凯龙更像是一家地产企业。揭露材料显现，上市公司美凯龙的控股股东为红星美凯龙控股集团有限公司，但上市公司的业务在整个集团板块中仅占一部分，最大的板块业务是从事房地产业务的红星地产。

红星美凯龙从2009年起从事房地产开发业务，现在，红星地产在全国57个城市布局百余个项目。

依据中指研究院发布的2020年Top100房企出售排名显现，2020年红星地产的出售额为654.1亿元，排名第59位，出售面积为611.7万平方米，排名第42位。一起，2020年，红星地产拿地168亿元，排名第57位，全口径新增货值为938亿元，权益新增货值为675亿元。

红星地产尽管不归于头部房企，但也归于中型房企。那么，为何车建新还要将其出售？乃至还曾风闻行将卖出200亿元？

这个问题或许可以从上市公司美凯龙这儿一窥端倪。近年来，美凯龙一向面临着居高不下的负债率，从美凯龙近几年的开展来看，公司好像极度缺钱。2015年美凯龙在港交所上市，2018年又在上交所上市。而在此期间，美凯龙又屡次进行发债融资。

别的，车建新还正在准备将旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司赴港上市，估值大约在120亿元-150亿元，但远水解不了近渴，面临行将到期的告贷以及高额的利率，出售股权则更能缓解当务之急。

那么，美凯龙终究面临着多大的债款压力？

从美凯龙的年报来看，2017年至2020年，美凯龙的财物负债率在不断的增加，分别为54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。美凯龙也以为，持续上升的财物负债率在必定程度上削弱了公司的抗危险才能，限制了公司的融资才能，使公司面临较高的财政危险。截止2020年底，美凯龙可用的货币资金为65.11亿元，但负债现已到达804.50亿元，其间活动负债的金额为316.39亿元。

陈述期内，美凯龙的活动比率分别为0.64、0.62、0.50、0.48；速动比率分别为0.64、0.61、0.49、0.47，活动比率和速动比率均较低，公司的偿债才能较低。

面临高额的负债，资金无法正常回笼，美凯龙陷入了“借新还旧”的窘境中。

2019年美凯龙发行20亿元公司债券，首要用于归还银行贷款、归还公司债券；2020年美凯龙共发行三次公司债券，金额合计15亿元，均用作还款。

值得注意的是，美凯龙发行债券的票面利率也持续增加。依据公司的年报发表显现，2015年-2016年，美凯龙发行债券的利率根本维持在3%-4%左右，从2018年开端，票面利率升至5%-6%。

2017年至2020年，美凯龙的财政费用分别为11.32亿元、15.33亿元、22.60亿元、24.64亿元。

美凯龙表明，跟着公司业务的开展，财政费用逐年增加。一起很多的有息负债加剧了公司的财政本钱，导致公司财政费用开销长时间处于高位，直接影响到公司的运营成绩。

从地产到“轻财物”，业务能否顺畅转型？

作为以家居零售为主的美凯龙，其业务中也深深隐藏着“房地产基因”。

截止2020年底，公司运营了92家自营商场，273家委管商场，经过战略协作运营11家家居商场，商场总运营面积2205.57万平方米。2020年，自营及租借收入为66.82亿元，占经营收入的比重超越45%。2020年，公司新增5家门店，其间有4家经过自建方法获得，其他1家经过收买获得。

此外，在业务方面，美凯龙与房地产也在不断的“绑缚”。从2014年10月开端，美凯龙为房地产项目供给部分产品的集采供给，探究精装修业务。2016年，美凯龙拟经过与闻名房地产开发商、酒店等的协作，将精装修业务进一步做大。

有业内人士表明，“红星美凯龙作为一家传统的家居卖场，本身有很强的商业地产特点。假如经过其业务占比来看，这便是一家房地产企业”。

尽管外界一向将红星美凯龙界说为一家房企，但创始人车建新却一向坚持家居是公司的第一大业务。

因而，车建新在不断做出改动。

近些年，美凯龙的开展战略由“地产+家居”改变为了“轻财物、重运营”。2020年的秋季大会上，美凯龙把家装业务放在首位，首要开展家装和新零售业务。

但是，美凯龙是否真的可以转型成功？

从美凯龙2020年的年报来看，2020年，美凯龙经营收入142.36亿元，其间，自营及租借收入为66.82亿元，占经营收入的比重超越45%，公司的经营收入仍是以租金收入为主。

图/美凯龙年报

进一步来看，租金收入对公司的净利润产生了直接影响。2020年，公司完成归归于上市公司股东的净利润为17.31亿元，同比下降61.37%。美凯龙在年报中表明，受疫情影响，公司免除了自营商场相关租户一个月的租金及办理费用，免租触及的总金额对公司2020年归母净利润的影响约为4.1亿元，占比约为23.7%。

图/美凯龙年报

2020年，公司持有的出资性房地产期末余额为931.5亿元，同比增加9.45%，首要是陈述期内自有商场租金提高、开发中出资物业工程进度推动以及新购入物业所造成的。

别的，美凯龙2020年首要开展的家装业务完成经营收入12.24亿元，占总经营收入约8.59%；经营本钱为9.56亿元，占总经营本钱约17.4%；毛利率仅为21.9%。

不难看出，地产和物业的基因仍是深深根植于美凯龙的商业板块，转型显得反常困难。

美凯龙的转型起步较早，但由于其摇摆不定的情绪，公司一向陷于转型的窘境中。从2012年开端，美凯龙对O2O形式进行探究，8月上线红美商城，2015年树立大数据中心。

2016年，美凯龙花了重金请来苏宁易购履行副总裁李斌担任红星美凯龙CEO，首要担任红星美凯龙的“互联+”开展规划，并详细办理线上和线下运营业务。但没过三年，李斌便从美凯龙辞去职务，美凯龙的互联转型作用甚微。

与此一起，其他家居企业也在推动数字化转型。2016年，顾家家居开端进行全途径零售，完成O2O一体化交融；竟然之家于2018年完成终端数字化以及数字化营销并开端新零售的布局；同年，索菲亚要点打造了数字化生态系统，整个家居商场开端进入真实的数字化营销、出产办理。

美凯龙的犹豫不定使得本身错过了互联开展的最好机遇。在这一阶段，欧派家居、索菲亚、尚品宅配等企业现已在出产制作、途径供给链、顾客链接等环节全面开展。在竞争对手现已在新零售范畴以及家装一体化范畴占有一席之地后，美凯龙的“轻财物、重运营”战略则显得有些晚。