全球REITs商场最早起源于美国。1960年，美国国会通过《国内税收法》，提出符合要求的REITs分红部分免税，然后奠定了REITs税收优惠的根底。1961年，首只REITs产品建立。通过60年弯曲的开展进程，现在美国已成为全球规划最大、开展最老练的REITs商场。

一是商场规划不断扩大。依据全美房地产出资信托联合会(Nareit)的统计数据，1971年至2019年之间，美国REITs产品从34只添加至226只，增加了5.6倍；市值从14.94亿美元增加至1.33万亿美元，增加了近900倍。到2020年7月底，美国揭露上市的REITs总市值为1.18万亿美元。其间，权益型REITs的总市值为1.11万亿美元，占比约为95%。

二是根底物业类型不断丰富。从开端的商业购物中心开端，美国REITs商场掩盖的根底物业类型逐步扩展至零售、工作、住所、酒店、工业、伐木业、医疗保健、自建仓储、根底设施、数据中心、多元化、专业化等12大范畴。到2020年7月底，美国权益型REITs产品所掩盖的12大板块傍边，根底设施REITs市值占比最高，为19.93%，其次为住所和工业REITs，占比分别为14.04%和12.17%，数据中心REITs占比也超越10%。典当型REITs中投向住所的份额为63.83%，高于投向商业物业的典当型REITs份额。

三是REITs长时间收益率较高。REITs的股利收益与本钱增值一起推进其具有较高的长时间收益率。美国一切REITs产品1980年至2020年40年年化收益率为9.90%。其间，权益型REITs的40年年化收益率到达11.28%，挨近标普500指数40年年化收益率11.46%，跑赢美国商场其他重要指数。

四是REITs收益动摇性较低。因为REITs的收益首要来源于持有型物业的租金收入，现金流安稳，可猜测性较强，因而，除遇到金融危机等极点状况外，REITs的动摇性一般低于大大都股票。1999年至2020年近20年傍边，REITs的均匀动摇率约为17%，小于大都股票指数，略高于债券。同期，纳斯达克100指数的均匀动摇率为24%，罗素2000生长指数的均匀动摇率为22%。

五是与其他出资品的相关性较低。REITs的资金用于购买并持有能发生安稳现金流的物业财物，多元的出资办法使REITs可以有用涣散危险。因而，REITs与一般股票及债券的相关性都比较低，具有相对独立于其他商场的走势。从1990年至2020年30年美国REITs与首要出资品相关系数历史数据来看，绝对值均小于0.6，相关性较弱。其间，与标普500指数的相关系数为0.58，与纳斯达克归纳指数的相关系数为0.44。与首要债券的相关系数均小于0.3，与典当借款支撑债券的相关系数仅为0.09。这使得REITs可以有用涣散危险、优化出资组合收益。

六是分红金额稳步进步。2009年后，美国REITs商场发放的盈利金额快速进步。2019年美国揭露上市买卖的REITs产品共分红632亿美元，非揭露上市买卖的REITs产品共分红37亿美元。分类型看，2019年第一季度至第三季度权益型REITs分红占全商场分红总额比重为75%，其间商业零售型REITs分红最多，占分红总额的18%，医疗服务型REITs分红占比次之，为10.5%。典当型REITs分红占全商场分红总额比重为15%，其间住宅融资类REITs分红较多，占分红总额的11%。

七是估值水平继续进步。Nareit创始了运用营运现金流(简称FFO)对REITs进行估值的办法，即用价格/运营现金流(P/FFO)进行商场估值。2000年至2019年，美国权益类REITs的P/FFO从6.6倍进步至19.4倍，估值水平大幅进步，反映了出资者对REITs产品越来越认可。

美国REITs商场是全球最大的REITs商场，它的开展经历标明，REITs是很受出资者欢迎的重要大类金融产品之一，具有较大的开展潜力。美国REITs商场在准则建造、产品立异及估值办法等方面对我国根底设施REITs商场的开展建造都具有必定的参阅和学习含义。