今天保利地产保利地产

插一句，我国恒大今天有个新闻，说主动换回了160多亿债券，我查了查，换回的这个债券2023年才到期，利率只需4.25%。问题是公司手上还有一堆逾越10%的债券，你要主动换回，怎样不先换回这些呢。

演戏演过了啊。

再次提示我们，地产股首重风险，其次再看收益。

保利地产

今晚保利地产

我们把2019年和2020年每个季度的数据列出来对比一下：

保利地产

按每股收益2.42元，当时市盈率为6.6倍。

对保利地产

肉还在锅里。

被调度的获利

房地产采用的是预售制，出售在前，结算在后，营收数据只是当年完结结算的收入，而这些收入其实早在两年前就现已完结了。这些现已出售没有结算的收入，就躺在公司资产负债表的合同负债栏里，到2020年三季度时，合同负债的金额是3797亿。

换句话说，只需保利地产你结算的快一点，慢一点，只是把获利放到获利表里，于公司而言并不会有太大的影响。

房地产公司这种预售制的特征，使得报表调度就很简略，也常常成为一种方法。之前我和小伙伴聊有利地势早年提到过，某家头部地产公司，常常调度获利。别家调度获利都是获利滑润，这家做获利却是加大获利不坚定，然后加大股价不坚定，然后或许从中获利。一同公司以高额利率负债的一同，还大把分红：大股东宣称没减持，但这和变相减持又有什么区别呢？

营收数据的好坏取决于结算速度的快慢，而当时的营收并不会反映在当年的成果上。非但不会反映在当年成果，并且当年的费用还会直接体现在当年的费用中，假设公司不进行恰当的报表调度，那么就或许出现公司在高速添加期，出现营收不添加，而出售费用、管理费用及财务费用大增的情况，然后使得获利非但不添加，反而出现大降。

保利地产。

2020年的出售回想

2019年，保利地产保利地产

下面是我从雪球上借来的核算数据：

从上面的数据来看，保利地产保利地产万科A

其实与保利地产我国修建我国修建保利地产我国修建

保利地产

符合预期，很稳。

可以预期公司的年出售政策大约就是每年10%左右。

公司的估值

保利地产

假设我们以当期的3620亿的权益出售金额，参看2019年的出售净获利率简略预算，则当年可完结的归母净获利大约为576亿元。当时市值为1910亿，大约对应于3倍市盈率

当然，房地产公司不能朴素以市盈率来估值，还要结合市净率。根据资产负债表的数据，当时保利地产

保利地产保利地产

下面是我2020年年初时核算的：

今天懒得从头收集了，直接网上找了个现成的：

大致看出，保利地产

保利

公司这两年又添加了一些出资性房地产项目，一同折旧掉一部分。上一年年初我早年预算过，当时190亿的出资性房地产可获得大约102亿元的增值，现如今大约对应于150亿左右。

这个数值不大，我们就不再去对市净率调整了。

我们还需要考虑一个保利物业保利物业保利地产

保利地产保利物业

保利物业保利物业保利地产

十年，保利会

我觉得保利地产

一是成果添加。

二是估值添加。

三是分红。

在成果添加上，不能不说，房地产工作虽然规划巨大，但现已到了存量比赛阶段。保利地产

届时保利地产

11000亿的权益出售，大约对应于1600亿的归母净获利。

假设我们取市盈率为10倍，股息率5%，对应的分红比例为50%，似乎是合理的。那么公司届时的市值将是16000亿元。

保利物业

我们将保利物业

不过这个市值估计很多人都觉得没决计完结。那么我们打个6折，就是6倍市盈率，大约和我前几天提到的我国修建

而公司的股息率为5%，十年后公司展开现已处于平稳期，股息率大概率会进步到50%以上，届时股息率会抵达8%以上。但我们仍以5%来核算，那么收益率就会抵达25%。

25%的年化酬谢，对应的十年收益是多少呢？

9.3倍。

实践的收益是多少并不太要害，因为首要我们不能供认获利总额，其次我们也无法供认估值是多少。

但有三点我们可以供认：

公司的规划未来很长时间内仍会坚持添加，而出售翻倍的政策并不难以完结。

跟着公司出售逐步抵达瓶颈，分红率会逐步进步，当估值不变时，股息率将逐年进步。

那么只需公司的运营不出现严峻风险，未来我们享受到公司的规划添加及高额股息，仍可以完结年化20%以上的收益率，这是非常大概率的。