记者 杜萌

公募业再次演出“时刻争夺战”。继5月19日取得证监会批复后，日前，在深交所和上交所官网，9只公募REITs连续披露了《基金合同》、《基金招募说明书》、《基金保管协议》等法律规则的发行文件。

上述发行文件显现，第一批REITs产品的战略配售份额现已承认。下周一（24日）起，各只REITs产品相继进入网下询价环节。待价格承认后，即可经过出售安排进行线上线下的同步出售。

依据公告的时刻安排计算，上交所的5只基金估计将于5月31日一同出售，深交所的4只基金中，首钢绿能的估计出售时刻为5月28日，其他3只基金的出售时刻为5月31日。

这意味着，中航首钢绿能在时刻上，拔得了头筹。

网下询价：底层财物估值决议了REITs的每份价格和一般公募产品不同，这批公募REITs产品还披露了《询价公告》。

这正是公募REITs和一般公募产品的差异之处。一般公募产品出售时，每份份额的单位净值是1元，而公募REITs则采纳网下询价的方法承认基金份额认购价格，大众出资者以询价承认的认购价格，经过出售安排参加基金份额认购。详细到询价环节，各只产品的询价区间则彻底不一样。其间，价格最高的为首钢绿能，询价区间为12.50-14.00元/份，其次为广州广河，询价区间为12.47-13.26元/份。价格最廉价的则是蛇口产园，询价区间为2.1-2.42元/份。

界面新闻记者从博时基金了解到，之所以在揭露出售前建立询价环节，这和公募REITs的产品特征有关。简略来说，基础设施公募REITs是揭露征集基础设施证券出资基金的简称，在产品结构上选用"公募基金+基础设施财物支撑证券"的结构。而底层的基础设施财物当时的估值、以及盈余才能，则在REITs产品的价格中起决议作用。

战略配售：广州广河份额最高，张江REIT份额最低依据各只产品的公告显现，现在，9只产品均设置了战略配售，战略配售份额最高的为广州广河，达78.97%；其次是浙商杭徽，为74.30%。份额最低的为张江REIT，份额为55.33%。

为何建立如此高的战略配售份额？界面新闻记者了解到，证监会2020年8月发布的《揭露征集基础设施证券出资基金指引（试行）》（下称《指引》）规则，基础设施REITs需求设置战略配售环节。战略配售参加者为基础设施项目原始权益人或其同一操控下的关联方，以及契合基础设施基金询价目标规则的专业安排出资者。

而战略配售的出资者不得参加基础设施基金份额的网下询价。以广州广河为例，博时基金表明，该蛇口产园REITs的战略配售目标中一部分是原始权益人招商蛇口。详细来看，原始权益人招商蛇口认购数量为2.88亿份，占出售份额总数的份额为32%；其他战略出资者认购数量为2.97亿份，占出售份额总数的份额为33%。

战队巨大：每只产品均有三位及以上基金司理从办理这几只产品的基金司理来看，基本上都装备了3名或3名以上的基金司理，这也是其它公募产品比较罕见的状况，详细的基金司理名单如下：“从办理人视点来看，由于公募REITs与其它产品的不同，它也很难由其它基金司理兼任，它需求办理人具有老练的研讨才能、办理才能、出售才能和财物运营的才能等，因而基金公司需求组成与其它公募产品彻底不一样的团队。”富国基金表明，针对该只产品，公司联合富国财物安排专门团队，由具有基础设施不动产出资经历的项目司理牵头，从各部门抽调具有不同专业布景的人员组成公募REITs工作组。”

个人出资者：有出资价值吗？关于出资者来说，公募REITs产品结构等信息杂乱一些，或许是现在大众触摸的最杂乱的公募产品类型。那么，公募REITs产品对出资者而言，有怎样的出资价值？

“本年一季度，股票商场中的部分中心财物动摇较大，进步财物组合的多样性能够有用抵挡抗危险的才能。”博时基金表明，从大类财物装备的视点来看，公募REITs作为一种财物组合分散化办理的有用东西，和其他财物类别的相关性较低，出资公募REITs有助于下降由股票和债务构成的财物组合危险并进步其分红率水平。

此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并获益于安稳的派息水平以及财物老练运营，可有用对冲周期性动摇危险。

富国基金表明，“公募REITs项目定位是长时间投财物品，预期收益及预期危险水平低于股票型基金，高于债券型基金和货币商场基金，合适个人出资者长时间持有。”

“从危险视点来看，其实任何一种理财产品都是存在危险，尽管公募REITs是一种低门槛出资不动产的东西，一般来说其分红较为安稳。”安全基金也指出，由于不动产职业开展与微观经济形势休戚相关，REITs相同或许由于微观经济不承认性受到影响。经济下行、不动产商场动摇等要素或许导致租金收入拖欠、物业财物无法正常运营以及财物估值跌落等结果，从而影响REITs出资者的出资收益。

一般出资者怎么参加？详细到出资方法上，界面新闻记者了解到，在初次认购或买入份额前，一般出资者需以纸质或电子方式签署危险提醒书，承认其了解产品特征及首要危险。未签署《危险提醒书》的一般出资者，基金办理人、证券公司等基金出售安排不得承受其认购或买入托付。

运作形式方面，基础设施REITs采纳封闭式运作形式在二级商场上市，出资者可在二级商场进行竞价买卖。上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日今后涨跌幅限制为10%。依据《指引》规则，基础设施REITs的杠杆率最高可到达140%。