一、公募REITs的根底财物

（一）项目区位及职业规模根底设施公募REITs试点规模包含数据中心、人工智能、计算机中心、5G、通讯铁塔、物联网、工业互联网、智能交通、才智动力、才智城市等新式根底设施财物（即“新基建”）。“新基建”财物兼具科技和不动产特色，享用随同科技进步带来的需求增加盈利，未来将在较长周期里为公募REITs带来较高的分红报答预期。从展开的眼光来看，这些科技赋能型的不动产未来将成为根底设施公募REITs试点财物规模内具有较高生长预期的财物类别。

（二）项目基本条件

从国际市场发行的REITs来看，写字楼、零售物业、购物中心等商业物业是公募REITs的首要财物类别，但REITs已广泛应用于交通、动力、市政、仓储物流、大数据中心等根底设施范畴，且这些广义根底设施范畴的REITs市值占比挨近一半。

从公募REITs的产品特色来看，可作为根底财物的出资标的需具有长时间、安稳的现金流，还应具有权益无瑕疵、可搬运和法令阻隔等特色。近两年来，在工业转型及新冠疫情等要素的影响下，传统商业物业的财物价值和租金收益都承受较大压力，因此仅以传统商业物业作为公募REITs的标的财物或许面对报答率较低的困境。我国自变革开放以来在根底设施建造范畴获得引人注意图成果，这些根底设施项目大部分财物优秀收益安稳。从根底设施范畴挑选现金流老练安稳的项目发行公募REITs，能够更好地匹配出资人对出资报答率的要求。

40号文提出“支撑要点范畴契合国家方针导向、社会效益杰出、出资收益率安稳且运营办理水平较好的项目展开根底设施REITs试点”，并就根底设施REITs试点项目提出聚集要点区域、聚集要点职业、聚集优质项目、加强融资用处办理等四方面要求。从区域看，鼓舞国家严重战略、国家级新区等要点区域项目展开试点；从职业看，优先支撑根底设施补短板、新式根底设施、工业园区等范畴项目；从项目本身看，要求权属明晰、清晰、可转让，出资报答杰出，进入安稳运营阶段。（三）项目评价要求

根底设施项目评价安排准则上以收益法作为首要评价办法对根底设施项目进行评价。评价安排包含定时评价和不定时评价。其间，定时评价每年1次，产生新增购入财物或基金扩募的景象时应安排不定时评价。

评价安排在评价陈述及其隶属文件中应发表评价进程和影响评价的重要参数，包含但不限于土地使用权或经营权剩下期限、运营收入、运营本钱、运营净收益、本钱性支出、未来现金流预期、折现率等。

二、公募REITs的产品注册

（一）尽职查询

基金办理人应当树立完善的尽职查询准则，严把项目准入关，对根底设施项目权属、现金流、运营等相关状况进行全面的尽职查询，能够与财物支撑证券办理人联合展开尽职查询，必要时还能够延聘获得保荐业务资历的证券公司担任财政顾问对项目进行尽调。基金办理人还应当延聘评价安排对根底设施项目进行评价，延聘律师业务所对根底设施项目转让行为合规性等出具专业法令定见，延聘会计师业务所对根底设施项目财政状况进行审计。这样一方面有利于减轻基金办理人的作业担负让其发挥优势愈加专心于出资业务，另一方面也有利于更好地完成尽职查询意图，确保尽职查询作业质量。（二）请求资料

请求资料包含基本状况、合规状况、证明资料及国家发改委、买卖所要求供给的其他相关资料。发起人（原始权益人）应按要求预备项目请求资料，并对请求资料的真实性担任。（三）项目引荐

发起人（原始权益人）向项目所在地省级展开变革委报送试点项目请求资料。发起人（原始权益人）拟整合跨区域的多个项目一次性发行REITs产品的：1)发起人（原始权益人）向注册地省级展开变革委报送完好的项目请求资料，并分别向相关省级展开变革委报送触及该区域的项目资料；2)发起人（原始权益人）注册地省级展开变革委对本区域项目和REITs发行总体方案检查把关，其他相关省级展开变革委对本区域项目检查把关；3)关于项目收益是否满意试点基本条件，需以打包后项目全体收益进行判别。

省级展开变革委按照“聚集合规优质财物”的试点准则，严厉掌握试点项目质量首要从项目是否契合国家严重战略、宏观调控方针、工业方针、固定财物出资办理法规准则，以及鼓舞收回资金用于根底设施补短板范畴等方面出具专项定见。

国家发改委在省级展开变革委出具专项定见根底上，国家展开变革委将契合条件的项目引荐至中国证监会，由中国证监会、沪深证券买卖所依法依规，并遵从市场化准则，独立实行注册、检查程序，自主决议计划。

（四）买卖所审阅

根底设施基金拟在买卖所上市的，基金办理人应当向买卖所提交根底设施基金上市请求，由买卖所审阅是否具有上市条件；财物支撑证券办理人应当一起向买卖所提交根底设施财物支撑证券挂牌请求，由买卖所承认是否契合相关条件。买卖所对比揭露发行证券要求树立根底设施财物支撑证券挂牌及基金上市检查准则，相关作业流程信息对外发表，承受社会监督。买卖所审阅申报资料，经审阅问询等环节后，买卖所将依程序进行评议，依据评议成果出具根底设施基金上市和根底设施财物支撑证券挂牌的无异议函或作出停止审阅的决议。依据无异议函以及其他申报资料，基金办理人可向证监会提交请求，注册公募REITs产品。

（五）证监会注册

证监会收到基金办理人提交的注册请求文件后，依据市场化准则进行注册检查。依据《证券出资基金法》第五十四条，证监会应当自受理揭露征集基金的征集注册请求之日起六个月内按照法令、行政法规及国务院证券监督办理安排的规则进行检查，作出注册或许不予注册的决议（依据现行《证券法》规则，如向不特定目标发行证券或向特定目标发行证券累计超越二百人即构成揭露发行，有必要依法报经国务院证券监督办理安排或许国务院授权的部分注册，根底设施公募基金应当适用《证券法》相关规则经注册后方可上市买卖）。（六）相关陈述

1、评价陈述

依据《根底设施基金指引》，请求注册根底设施基金前，基金办理人应当延聘独立的评价安排对拟持有的根底设施项目进行评价，并出具评价陈述。2、法令定见书

请求注册根底设施基金前，基金办理人应当延聘契合条件的律师业务所就根底设施项目合法合规性、根底设施项目转让行为合法性、首要参加安排资质等出具法令定见书。

3、审计陈述

请求注册根底设施基金前，基金办理人应当延聘延聘契合条件的会计师业务所对根底设施项目财政状况进行审计并出具陈述。