经济观察报 记者 杜涛 2月16日，东部某市财务部分的张恒（化名）一向在揣摩本年的土地收入问题，这是他的事务之一，也是局领导组织给他的一项研讨使命。

2021年房地产商场减速，下半年土地出让收入的增速突然下降。依据财务部数据，2021年国有土地使用权出让收入87051亿元，同比增加3.5%，而在上半年，国有土地使用权出让收入34436亿元，同比增加22.4%。

但是，土地收入作为当地政府财务收入的重要支撑，它的快速下滑也让当地政府财务压力面对很大体应战。

张恒告知经济观察报，除土地收入外，财务收入的另一个支撑为一般预算收入。不少当地的收入中，土地收入所占金额乃至挨近一般预算收入。一般预算收入在我国大大都的市县区中仅用来发放薪酬，坚持三保（保民生、保薪酬、保作业），土地收入才是当地政府其他方面开销的重要资金来历，比方当地经济建造等。土地收入的下滑对当地财务影响巨大，因其在总收入中的重量越来越重要。“这也就形成了土地财务的说法。”张恒说。

多位担任土地收入的财务人士普遍以为，2021年上半年房地产局势很好，下半年下滑首要是由于地产方针调控。比较之下2022年土地收入会有所好转，原因在于本年货币方针对房地产商场会更宽松一些。

在张恒看来，2022年土地出让收入会比2021年略有增幅，上半年土地商场会连续下降趋势，特别是上一年同期开展较好的商场，下降起伏会更大，但估计会在年中企稳。“首要仍是要看国家金融方针对商场的影响，以及决心的康复”。张恒称。

重要性

关于我国大大都当地财务来说，土地收入的重要性显而易见。土地收入被列为政府性基金预算，关于当地政府来说，它不但能处理当地城市基础设施建造资金的缺口，还能用以处理确保性住宅、教育、水利等基建资金的缺口。此外，土地收入也是专项债的重要还款来历。

2019年11月16日，由财务部政府债款研讨与评价专项作业办公室、我国财经报社一起举行的当地政府专项债券偿债机制研讨会说到，从结构看，能够作为专项债券归还来历的当地政府性基金收入中，土地出让收入占91%左右。

土地出让金分为本钱和收益两部分，本钱首要是拆迁补偿、计提各种费用等，比方土地补偿费、安顿补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，还有计提农业土地开发资金、补助被征地农人社会确保开销、坚持被征地农人原有生活水平补助开销，以及村庄基础设施建造开销等。

张恒地点的城市是一座我国滨海三线城市，在2021年，该市土地出让收入有所下降，当记者诘问“下降了多少？”他并未答复。

张恒告知记者，在我国部分三线城市，乃至是四五线城市，一般预算若不能坚持“三保”作业，就要靠土地出让金调入一般预算。若土地出让金继续下滑，则会给“三保”带来压力。

一般预算指一般公共预算，首要包括：税收收入和非税收入，三保是最近几年财务部一向着重要求当地财务有必要完结的一项使命。

张恒对经济观察报表明，土地出让收入需求添补当地政府的各个财务缺口，比方社保基金的缺口、村庄的刚性开销，现在各个方针向村庄歪斜，收入增加多少，村庄开展也增加，环保的投入也要增加。

另一位来自东部区域的财务人士给记者举例，“其地点城市，土地收入在2021年划拨一部分至社保，一部分至一般预算，此外还有大约8亿元的付息，也便是给当地债的付息”。

其实部分城市发布的2021年财务收入数据能够显现出土地收入的重要性，比方重庆市2021年一般公共预算收入为2285亿元，其间土地出让收入2044亿元，同比下降7.2%，土地收入和一般预算收入相差241亿元。

财务部数据显现，2021年全国一般公共预算收入202539亿元，国有土地使用权出让收入87051亿元。全国国有土地收入为一般预算收入的超越三分之一。

2021年关于我国大都城市来说，土地出让收入比较2020年有所下降，带来的开销压力可想而知。

天风证券研讨报告显现，绝大大都省份的土地出让金在2021年呈现同比下滑，其间北京、上海、天津三个直辖市，贵州、江苏、浙江三省呈现正增加，云南、新疆、黑龙江、内蒙古、广西、山西、甘肃、河北、宁夏、江西、吉林、河南、辽宁合计13个省（市、区）同比下滑超越20%。

记者也了解到，华东某县2021年土地收入比2020年下降了40%。因而该县将2022年基金预算稍微调高，“首要是本年县里几个当地要进行基础设施出资建造，涉及到土地出让，但是与2020年比较，土地出让金会有很大距离，咱们初步判断，2022年下半年土地收入会稍微好转”，上述华东某县财务部分人士表明。

“希望能好转，现在税收增幅比较快，但是与出入缺口比较仍然距离较大，并且税收中有许多共享税，也意味着当地政府只能分到一部分收入。

他估计，本年县里其他几个工业的出入应该会变好，毕竟在上一年大宗产品涨幅显着的状况下都存活了下来”，但一起，他也感叹，“现在的财务太难干了，不只面对出入缺口，还要敷衍各种查看和审计。花费的时刻比做事务都长”。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进对经济观察报表明，现在该方面压力是很大的。房企拿地志愿不强，央企和国企是否能继续拿地也面对不确定性。所以土地出让收入大概率会下降。要完成对冲，要害仍是要确保房地产出售商场的回暖，由于出售数据回暖的力度不行，客观上会对房企拿地带来冲击和压力。相似年终数据体现欠好，其实和上一年下半年房地产较为惨淡的态势有关，这在客观上也凸显了房地产职业下行的压力，且有恶性循环的痕迹，这些方面的确需求留意防备危险。

张恒忧虑的是，收入增加缓慢，开销降不下来，特别是土地收入下降显着会带来许多当地的财务难以为继。“公务员、事业单位、教师都要涨薪酬，社保也要涨。假如土地出让收入再受揉捏的话，面对的缺口会更大。”

“再像上一年下半年那样，一些城市的财务或许会面对“揭不开锅”的状况。这也意味着，一些当地的财务将重整，特别是经济开展较差的区域。土地收入关于当地政府来说非常重要，现在不少当地的税收和非税加起来只能确保根本作业，乃至有些当地连保作业都很困难。一切做工作的钱都需求盼望土地出让金，有些困难的县区发薪酬都要依托一部分土地出让金。”张恒说。

方法

在曩昔的2021年，不少当地的土地收入遭受到了一些问题，为了增加收入，不影响开销，当地政府寻觅了各种方法。当地政府融资渠道拍地成为了方法之一。

记者在2021年的三次会集土拍中发现，第三批次中城投公司拿地占比更高。我国指数研讨院发布的数据显现，不久前深圳、无锡、广州、南京、姑苏5个城市当地城投公司在第三轮土拍中占有了重要主力。

2021年12月21日，成都文明旅行开展集团有限职责公司的子公司成都天府旅行工业出资集团有限职责公司以1.89亿元的价格摘得成都大邑县总出让面积为94.3亩的土地，土地性质为住兼商用地；2021年11月24日至26日的姑苏市第三批会集供地中，姑苏市相城城市建造出资（集团）有限公司（以下简称“相城城投”）、姑苏苏高新集团有限公司、姑苏市吴江滨湖出资集团有限公司等城投公司均摘得必定的土地使用权。

严跃进告知记者，从上一年房企的拿地名单看，各地城投类企业拿地数量的确比较多，多少带有托市的目的。企业拿地的方法的确使得一些地块完成成交，这是值得必定的当地。但是一些城投开发才能欠佳，后续也要防备城投体系中呈现一些危险，相似土地开发不及时或城投企业债款压力增大的危险。

张恒以为，融资渠道排地只能是暂时的方法，或许被称作“救急”的方法，不能长期使用。他告知记者，比方拍一块地价格1亿元，融资渠道给了当地政府1亿元，但是它本身也增加了1亿元的债款。

无论是张恒或上述东部的财务人士，都没有否定上一年使用融资渠道拍地的方法增加了不少财务收入。上述东部的财务人士还告知记者，使用融资渠道拍地，除了增加收入之外，还需求做大分母，下降债款率，这也是化债的需求。

求解

“土地财务”的存在，归根到底是财务出入对立，为了消除财务出入的差额，缺额部分的收入只能从土地上来寻觅。

张恒说到了一个问题，即大大都部分都没有充沛注重土地收入及其资金来历，仅仅要求预算到位。现在的状况也仅仅是当地领导和财务部分领导比较注重这笔帐。“但土地收入真的很重要，现在一般预算不行，都从土地收入为主的基金预算调入，若是土地收入没了，从哪调钱？”张恒说。

张恒以为关于土地收入与要分双面来看，一方面在开销降不下来的状况下，不能断了当地财务一个重要的收入来历，一起又要按捺房地产职业的爆发式开展，寻觅到平衡点。

他提出，处理土地财务的问题仍是需求靠变革来推进。“现在经济压力比较大，只能变革存量，比方改动收入分红机制，改动税收的分红份额。”“其实，将咱们每年上缴上级财务的收入和上级对咱们的搬运付出额度做比照，相差无几，或许咱们的收入会略有盈利。但是许多搬运付出都是定向的，所以或许会变成开销上的结构性问题。”

张恒以为，开销不断增加，刚性开销不能压降，这才是需求注重的问题。别的事权和开销职责变革不到位也是原因之一。他观察到，当地日子一年比一年紧，但财务收入绝对值下滑的并不显着，部分绝对值乃至呈现了增加，但是财务仍然面对很大压力，首要原因是开销增幅的增加更多。

张恒给记者举例，现在各个板块都有作业要求，要求装备资金，比方关于某条河流管理的环保项目，生态环境部拨付资金1亿元，当地财务却需求划拨2亿元。现在这样的项目许多，如交通、建造、农业都有这样的要求。

他最近接到了上级部分一个使命，老旧矿山存在安全隐患，需求排查，但上级部分下达了作业要求，却没有给付相关资金，可另一方面，了解查询、丈量判定，都是要花钱的。“只看到上级政府文件要求做的工作，却没有看到资金跟着下来，事权与开销职责变革不到位，政府开销就下不来，这也导致了对土地的依靠会一向存在。”张恒说。