经了解，该公司开发项目为学区房，并且周围还有公园，所以上一年5月份开盘预售，到年末收款9.8亿元。

我告知老板，管帐真没有算错。

出售收款9.8亿元，应该交纳增值税等4800万元了，其间：

增值税在预售阶段按不含税预收款金额的3%预交，应预交增值税=98000/(1+9%)*3%=2697.25（万元）；

应交城市保护建造税=2697.25*7%=188.81（万元）；

应交教育费附加=2697.25*3%=80.92（万元）；

应交当地教育费附加=2697.25*2%=53.94（万元）；

我们这个当地，关于土地增值税，住所按预收房款的1.5%预交，其他类型房产按预收房款的2%预交。呼就悉数按住所核算，应预交土地增值税=98000/(1+9%)*1.5%=1412.27(万元）；

别的还有出售鲉印花税及水利建造基金，大约为110万元，再加上土地使用税，大约就需求交4600万元，这还没包括企业所得税。

管帐说对，企业所得税平常一点都没有预交，所以现在企业所得税汇算，需求补交1800万元。

老板说，现在是预售，又没有交房，怎么会交企业所得税，等项目竣工了，工程竣工结算做好了，工程款付清了，这样才干知道项目赚了多少钱，应该交多少企业所得税。

我说老板，你说得很对，但税务机关不能这样等啊，不然每一个项目都要等几年，我们的财务等不起。所以，税务机关对房地产开发企业预售房产专门有规则。我们这个当地，在商品房预售阶段，关于收到的预收款先换算为不含增值税收入，再按10%的估计毛利率核算估计毛利额，减去公司的日常费用等，来核算公司应缴企业所得税。在商品房竣工交给后，再按实践本钱核算项目的赢利，一起把本来计提的估计毛利冲回。

我们项目上年预收款98000万元，估计毛利额=98000/(1+9%)*10%=8990.83万元，再减去日常费用开销1800万元，加上招待费等按税务规则口径调整金额，就应当交纳企业所得税1800万元，管帐算的没错。

在商品房预售阶段，只需预收房款定下来了，估计毛利额也就确认下来了，所以，假如想少缴税，只要添加费用开销。

老板说，公司就30多人，正常一年也就几百万元的费用，上年费用1800万元，包括出售署理费广告费等大约1000万元。早知道这样，就让署理公司多开点发票了。

我说那更不可，那归于虚开发票，万一被税务查到了，就不仅仅是补税的问题了。

我告知老板，现在房地产开发企业均匀税负率大约在10%左右，我们公司现已交了4600万元，再交1800万元的企业所得税，税负在6.5%，正常情况下，后期在房品房交给后，增值税应该差不多了，营改增之后的新项目，增值税基本上在3%左右，但还会再交企业所得税，土地增值税需求进行清算。所以，想下降税的话，主张要点仍是要重视项目的本钱开销，由于项目预售的差不多了，相关费用开销也不会有很多了，所以本钱开销才是要点。

老板说，我理解了，找施工单位多开几千万的发票应该差不多了。

我告知老板，主张仍是经过合法的方法节税，找施工单位多开发票危险太大了。那是几年前的老办法，现在现已不可了。