我国基金报记者若晖
开年以来A股商场风格剧变，上一年涨幅较大的新动力、军工等板块呈现大幅调整，上证指数也从年头的3600点上方回落至3462点邻近，10年期国债收益率指数年头以来也在2.78%邻近徜徉。
作为与股债相关性较低的公募REITs继续走出独立行情，11只已上市公募REITs开年以来均匀涨幅超越17%，部分公募REITs涨幅更是打破30%，可谓大类财物中一道靓丽风景线。
跟着公募REITs二级商场价格不断走高，近期部分公募REITs开端采纳停牌并对外发布危险提示的行动，提示出资者重视潜在的溢价危险。
上一年备受本钱商场追捧的公募REITs，本年开年以来表现出的微弱走势仍旧超出不少人预期。
Wind数据显现，截止2月11日，现已上市买卖的11只公募REITs开年以来不到30个买卖日的时刻，均匀涨幅到达17.76%，其间，富国创始水务REIT涨幅高达36.60%，红土盐田港REIT涨幅也打破30%，博时蛇口产园、建信中关村、华安张江光大在内的三只公募REITs涨幅亦超越20%。
多位业内人士以为公募REITs二级商场价格继续走强与其财物特性密不行分。建信基金指出，公募REITs作为一类全新的装备种类，兼具股债特点，债性表现为每年安稳的高比例分红、股性表现为场内价格的改变。别的，获益于近期公募REITs职业利好方针、大基建板块继续走强等要素影响，公募REITs年内二级商场价格呈现遍及上涨，也是公募REITs股性特征的表现。
在新华基金REITs出资部总监袁中圆看来，公募REITs溢价归因于四方面要素：一是活动性溢价，REITs将不行活动性的根底财物的所有权和收益权转化成了小额涣散可买卖的基金比例，活动性需求溢价支撑；二是内涵价值的进步，包含物业财物价格、租金价格、收费收益和运营功率的进步等，均会带来本钱自身价值的进步，价值进步也会表现在价格上；三是避险心情推动，新年前后国内外商场受石油动力危机、乌克兰战役、中美买卖控制名单等系列事情冲击较大，A股商场表现欠好，REITs也直接成为部分出资人逃避危险的出资选择；四是产品供给缺乏和投机心情，现在REITs的可活动比例不过100亿元，可供买卖的盘面太小，简单遭到投机资金的影响。
博时招商蛇口产业园封闭式根底设施证券出资基金基金司理王俊彦也将公募REITs二级商场价格走高总结为以下两个方面：一方面是近期针对监管得方针不断利好，2022年开年，先是财政部，税务总局发布了试点税收方针，北京发布REITs试点方针及申报教导手册，紧接着国家发改和国家动力推动清洁低碳动力推动公募REITs试点等等，出资人对REITs这个新式产品未来的开展也更有决心；另一方面，公募REITs无论是第一批仍是二批财物都十分优质，但流转比例较小，商场也呈现了求过于供得现象，别的，近期A股商场继续调整，出资人也更倾向于装备一些收益较安稳的产品。
作为一类底层财物较为安稳的产品，公募REITs二级价格不断上涨必然会摊薄其潜在的分红收益率，一些近期涨幅较高的公募REITs也一再对外发布买卖危险提示，提示出资者留心潜在危险。
2月9日，富国创始水务封闭式根底设施证券出资基金发布停复牌及买卖危险提示的公告，公告中称，2022年2月8日，本基金在二级商场的收盘价为7.263元，相较于发行价3.700元累计涨幅较高。本基金以获取根底设施项目收费等安稳现金流为首要意图。跟着买卖价格的大幅上涨，净现金流分配率将显着下降。为了维护基金比例持有人的利益，富国创始水务REIT将自2022年2月9日开市起停牌，并于次日开市起复牌。
事实上，这已是富国创始水务本年以来第四次发布买卖危险提示公告。无独有偶，自本年1月下旬以来，红土盐田港REIT也屡次经过公告的方法提示出资者留心溢价危险。
袁中圆直言，部分公募REITs产品的确溢价显着，二级商场价格现已严峻违背财物自身的内涵价值。即使考虑一系列外在的溢价要素，现在的二级价格也显着高估，危险正逐渐扩展。
建信基金表明，出资者在进行公募REITs出资剖析时，能够把价格的动摇归因于财物端和产品端两部分，并以财物端的价值为根底，合理评价产品端带来的价格改变。具体看，公募REITs财物端的价值由评价组织根据底层根底设施项目现金流进行评价，并为公募REITs询价出售价格区间供给重要参阅，反映了一级商场对底层财物价值的判别；公募REITs上市后的基金比例价格，则是二级商场的买卖定价。全体而言，一级和二级商场就一致财物的定价是亲近相关的，估值定价彼此锚定又彼此批改，因而两个价格的长时刻走势应该逐渐趋同。但遭到产品端特点、心情的影响，两个价格或许会呈现违背的现象，假如二级商场价格显着高于财物端价值，则回落概率较大，此刻出资公募REITs的危险收益比或许有所下降。
因而，主张出资者深化了解其价格改变的要素以及收益来历，警觉与出资逻辑不符的买卖价格非理性上涨，防止高溢价买入相关比例而形成出资丢失。
“REITs产品从长时刻来看必定会回归到其内涵价值，假如二级价格上涨过高，分红收益将会被稀释，咱们能够经过多只产品发布的危险提示公告中了解到部分REITs产品现金流分配率已显着下降，一起，出资人还应重视部分REITs发行时财物就有必定溢价，与现在的基金净值有必定误差。主张能够在行将发布的REITs年报中多了解财物实践运营状况和基金净值来归纳判别现在得出资价值。”王俊彦也着重。
站在现在时点展望未来，袁中圆以为，后期影响国内REITs商场首要有两个要素：一是供给端是否有足够多的产品能够加快批阅，赶快上市，扩展供给面；二是A股的股票和债券商场走势，假如继续呈现较大的不确定行或许大幅跌落，不扫除以及有资金出于避险意图涌向REITs标的。
建信基金从公募REITs的收益构成部分给出了更具体的剖析。“公募REITs收益来历分为两个部分，即每年的强制派息分红（首要受财物端影响）及二级商场价格的本钱利得（一起受财物端和产品端影响）。公募REITs归纳收益中派息分红部分的价值，在长时刻持有的前提下才干得到充沛显示，发挥增益效果；假如过于重视公募REITs短期内的“股票特征”，简单违背公募REITs产品的实质。一起，当公募REITs在二级商场涨幅过大后，产品的现金流分配率也会显着下降，价格的预期动摇起伏也会进步。因而，出资者有必要深化了解公募REITs的底层财物及收益状况，在短期内重视二级商场涨幅的一起，从长时刻持有的视点留心对应分配率的下降，归纳考虑两部分收益来历，坚持价值出资理念，理性看待公募REITs产品的出资价值。”
建信基金称，现在公募REITs二级商场价格受产品端心情影响，涨幅较高，与财物端价值呈现违背。可是，在价格回归基本面“价值”的支撑后，出资者也无需过度忧虑，不用受短期买卖心情左右，一向以底层财物的质量、对未来现金流的合理猜测作为出资公募REITs价值判读的衡量。
王俊彦也指出，REITs商场现在仍在试点阶段，国内出资人对REITs产品的了解还未彻底老练，商场推出的项目较少，流转比例也不大，未来当出资人和发行人对REITs商场愈加了解和理性，各类根底财物类别都必定量的项目推出，已发行的项目能继续扩募，供给的流转比例更多，公募REITs商场的装备价值将愈加凸显。
“现在咱们能够看到从第一批项目上市以来，全体活动性较好，与债市和股市的相关性较低，但仍是要呼吁出资人应秉持长时刻价值出资理念，一起呵护REITs商场的生长，见证REITs商场的开展壮大，一起也提示出资人跟着公募REITs商场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将削减。”王俊彦表明。
近段时刻，公方针层面利好不断，公募REITs也有望迎来加快扩容。
建信基金直言，我国公募REITs商场蓄力已久，未来将是一条万亿等级的赛道。“近来，国家发改委、证监会、财政部、税务总局等连续发布根底设施公募REITs相关的文件或方针。其间，2022年1月27日国家发改委表明，现在全国正在实质性推动根底设施REITs发行准备工作的项目挨近百个；1月28日，证监会印发2022年度立法工作计划，项目包含《不动产出资信托基金方法》（简称《方法》）；1月29日财政部、税务总局发布了《关于根底设施范畴不动产出资信托基金（REITs）试点税收方针的公告》（简称3号文）；上述文件表现了我国对公募REITs商场的呵护，为公募REITs商场的开展注入微弱动力。一起，公募REITs作为一个独立的财物类别，与股票、债券的相关性也较低，能够起到涣散危险、出资互补的效果，能够协助出资者进一步优化财物装备组合，成为出资者财物装备和抗通胀的优质出资标的。”
建信基金表明，作为基金管理人，除了建信中关村REIT外，建信基金也将继续推动建信基金的公募REITs事务，争夺为出资者供给更多优质根底设施财物的出资时机。
“方针利好推动下，咱们也感遭到各地政府，发行人，中介组织都十分活跃，博时现在也有储藏项目在活跃推动，现在产业园，高速公路等第一批已有成功事例的财物类别现已比较老练，各地推广的力度也较大，一起咱们也重视到在方针的良好氛围下，新动力，保证房等财物也遭到商场的广泛重视。”王俊彦也具体介绍了博时基金未来在公募REITs上的发力点。
袁中圆也十分看好公募RIETs的扩容趋势，“究竟商场呼声一向很高，别的部分配套的方针，例如税收优惠方针的出台，也会进步原始权益人的发行动力。从现在的出台的方针来看，环绕国计民生的环保概念财物、‘碳达峰、碳中和’概念的板财物会在方针上得到歪斜，例如污水处理、生物质发电、清洁动力的光伏、水电和风电等，当然终究能否成功发现上市，还得看财物自身的收益才能和财物的合规性。”
修改：小茉
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