万科A，一个对立归纳体，为什么说是对立归纳体？由于它既是我国最优异的房地产企业（在我看来没有之一），又是处于房地产这样一个落日、危险、频频爆雷的职业。在现在两个拜访的条件下，咱们怎样对其进行合理估值，无妨用长时间的眼光去剖析。

咱们从整个房地产职业（首要是新建住所）的长时间发展趋势和规划去剖析。

这个长时间是多少？12年。

为什么是12年，由于我国的发展速度（经济、社会、城市化、收入等归纳目标）大约是日本和美国的3倍左右，12年相当于美日的36年，而我国和美日的水平距离约是36年，也便是说12年后的我国，在许多目标上会和今天之美日近似，这儿首要是指房地产相关目标，比方说人口结构、城市化进程、房地产在经济中的比重等等。

别的一个原因，是依照6%的经济增速，12年经济刚好翻翻。

（当然这个年限也能够修改为15年，经济增速变成5%罢了。）

2021年，日本美国房地产新建房子出售额占GDP比重分别为0.73%和0.93%，数据如下:

2021年日本出售新房7.75万套，均匀价格5115万日元，gdp542万亿日元

2021年美国出售新房612万套，均匀价格36.85万美元，沾沾自喜新房占比10%，gdp23万亿美元。

咱们做一个假定:

12年后，咱们的新房出售额占GDP比重相似美日。

其实即使12年后降不到美日这么低，15-20年也能到达，关于估值的影响是股价成果会更低（折现折得更多）。

（2021年咱们的新房出售额占GDP比重约为15.8%）

0.73%和0.93%两个数据咱们怎样选，仍是取中？

先说定论：取0.73%，原因如下：

1、城市化率。

12年后我国的城市化率将大约到达75%-80%。仍低于现在日本的93%。按理说仍有不小的增加空间，新房需求应该大于现在的日本。当城市化率到达80%左右的时分，城市化率的进步首要现已不依托人口活动，首要依托农村人口的加快逝世来完成，你能够看一下，现在农村人口的年龄结构，65岁以上的人有多少？我国人的预期寿数约78岁，12年后会呈现什么状况。

2、人口出生率。

楼市的规划长时间看跟人口直接相关。首要原因是咱们的新生儿出生率长时间看更挨近日本（2021年我国人口出生率7%。，日本出生率6.45%。，）远低于美国（11%。），在经济远没有美国兴旺的状况下，咱们的出生率不到美国的四分之三（2021年数据四倍多的总人口，14亿对3.3亿，出生了不到三倍的新生儿，1000万对360万），并且长时间看是继续下降的，12年后到达日本现在的状况乃至低于日本是很有或许的。

3、人均住房面积。

现在我国城市人口人均住房面积约为40-45平米，而日本35平米（美国65平米），除掉公摊等原因，我国实践至少是不低于日本的，改善性新房需求潜力现已不大，首要需求会集在城市化率的进步方面。即使再有2亿人进城，4个人一套，5000万套，依照现在的建造速度只需要3年就够了。所以12年后新房的需求应该比现在的日本更低（至少是不高于日本）。

那会不会涨到和美国一样的水平，那需求可就大了，我以为不太或许，由于两个国家的条件没有可比性。美国全国大部分是平原，土地几乎不定量，地价廉价，盖大房子当然没问题。我国西部一半的面积都是高原、戈壁、沙漠，而人口却是美国的4倍多，所以密度算起来是美国的8倍。即使东部，在南边也是多山，城市可利用面积有限（还得保耕地面积）。而日本和我国的状况挨近，人口密度大，土地少。所以数据上更应该挨近日本。

4、房子寿数。

美国房子寿数74年，我国只要30年，按说更新速度也要快一倍多，每年建房量要大一倍多，至少应该是2%才对。

但日本房子寿数也是30年，但成果仍然是0.73%，可见少子化是主因。

且日本房子寿数短是由于木质房子的原因。我国的房子全都是钢筋混凝土，理应寿数更长，应该能够超越50年。咱们所说的我国房子寿数是30年是建立在老房子质量差，技能更新快和赶上大拆大建的前史原因基础上，现在的新房子技能高、大拆大建也根本完毕了，寿数必定大大延长了。所以根据房子寿数这一个原因，客观地讲，取0.73%仍是偏高了。

所以咱们核算一下12年后房地产商场的规划（首要是新建住所商场，由于万科便是做住所的，且根本就做住所）。

假定12年后我国GDP再翻一翻（继续6%增速），到达220万亿，0.73%便是1.6万亿。

假设万科一家企业的出售额占比能到达全职业15%的比重（依照职业发展趋势和万科的才能，不发生颠覆性工作的话，这个比重个人以为仍是比较合理的），也便是2400亿的出售额。2021年万科的出售额大约4300亿。

也便是说12年后，万科的出售额将差不多折半。

依照现在8%的净利润率，净利润192亿，假如给10倍PE，市值便是1920亿。

依照6%的折现率，折到现在，市值应该是960亿。

这是一个很达观的成果，原因是:0.73%的比重偏高（以上剖析的第3.4条原因），10倍的PE偏高（递减职业）。为消除这些达观要素，乘以0.5个人以为并不过火。那现在合理的市值将变成480亿，而现在万科实践市值1700亿，差将近4倍，这就很好地解说了现在股市反弹，而万科股价却跌跌不休。

当然大部分人会说480亿太低了，原因是我从长时间要挣钱的视点定价的，960亿也能够，12年不赔钱。当然股价或许还有其他的估值理论导致到不了这么低，比方说最优异，就该给与溢价等等。

当然有三个隐含的条件:

1、我国房地产价格没有呈现大幅动摇乃至溃散，这种状况或许导致万科的逝世，即使是业界较低，其负债率也有将近70%，危险仍是有的。一旦死了，12年今后的工作也就不存在了。

2、万科一向专心于做住所，没有拓宽新的事务。以万科的企业文化，新事务会有吗，大概率会有的，并且信任万科能将其做大（比方学国外开发商的形式）。但现在还没有显着的痕迹，或许日子过得还不行难吧。

3、房子的技能和功能不能有革命性的改变。如：马斯克的组装房子，假如终究要替代现有房子，房地产商场就得重来一回，那就另当别论了。

实践长时间来看，不确定性太高了，所以真的很难对一家企业做准确估值。所以以上内容，如有不当，权当笑谈。

一家之言，仅供参考。