本文来自中信证券。

中心观念

基建职业有望经过REITs引进，逾越杠杆束缚，盘活存量带动增量，拉动基础设施出资，优化修建企业商业形式。企业层面，中短期职业增加盈利与内身财物负债表改进有望共振，集中度料将持续提高，估值有望上行;中长时间企业应注重运营才能建造，完成企业价值增值。注重优质运营财物占比相对较高的央企、以及当地修建龙头，引荐：我国中铁(00390)、我国铁建(01186)、葛洲坝。

REITs是完成不动产证券化的重要手法

REITs产品的发行关于基础设施财物主要有如下效果：1)作为新增上市通道，不同于类REITs，作为权益类产品，可真实完成财物证券化率的提高;2)财物出表，下降表内负债率;3)盘活存量财物，收回现金流，支撑事务拓宽;4)产权与运营权别离，虽原始权益人财物出表，但假如运营才能较优，且对相关财物更了解，持续运营概率较大。

逾越杠杆束缚，盘活存量带动增量，拉动基础设施出资，优化修建企业商业形式

我国基建存量抢先，但人均基建水平缓质量仍有提高空间。因为现有基建主体的杠杆率遍及较高，叠加增量项目收益率因区位原因天然下降，固有的基建融资形式难以满意基建补短板的需求。基础设施公募REITs有望经过盘活优质存量财物，聚集要点区域，为增量基建项目的建造带来富余的权益资金，推动基建出资提速，职业天花板翻开。

短期：职业增加盈利与内身财物负债表改进有望共振，估值有望上行

职业估值中枢仅10x左右处于前史底部，但现在不管方针端、资金端、仍是企业层面的订单、成绩增速都仍然优质，职业平均利润增速约8%左右，新签订单增速18%。因而，咱们以为估值低位更多反映的是关于职业的增加持续性和企业本身负债表天花板的担忧。职业层面正因REITs进入新时代，而企业层面经过基础设施类REITs，亦可盘活表中存量运营财物，收回资金以接受新的建造项目。之前集中度受制于企业本身负债表的状况料将改进，估计职业和区域集中度有望进一步提高。因而优质运营财物占比相对较高的央企以及当地修建龙头值得注重。

中长时间：应注重运营才能建造，完成企业价值增值

方针屡次强调了专业化运营的重要性，估计这将使得修建企业在之前更多注重项目建造主业的战略应该改变，怎么打造运营和管理才能，怎么与专业的第三方组织竞赛将成为重要战略考量。对标世界大型修建商的开展史，由单一建造企业向基建运营渠道开展是大势所趋。注重运营管理才能建造，匹配REITs带来的形式改造，其实是为修建企业打长时间转型供给了途径和机会。

危险要素

REITs推动低于预期，基建出资低于预期等。

出资战略

基建职业有望经过REITs引进，逾越杠杆束缚，盘活存量带动增量，拉动基础设施出资，优化修建企业商业形式。企业层面，中短期职业增加盈利与内身财物负债表改进有望共振，集中度料将持续提高，估值有望上行;中长时间企业应注重运营才能建造，完成企业价值增值。注重优质运营财物占比相对较高的央企、以及当地修建龙头，引荐：我国中铁、我国铁建、葛洲坝；注重我国电建、四川路桥等。

（修改：罗兰）