增收不增利，合景泰富集團(01813)物業分拆“吊胃口”
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2019年以來，中型地產股因為上升空間大、增速快，而更受資金資金青睞，例如上一年漲幅榜首的中國奧園(03883)才剛過千億。不過本年以來，內房板塊承壓，個股紛紛從上一年高位回落，到现在，較年初上漲的內房股缺乏10隻。
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智通財經APP註意到，合景泰富集團(01813)上一年累漲72.71%，现在股價依然強於絕大部分內房股，但上漲乏力。實際上，對於合景泰富，不少投資者的內心或许是感受的。
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增收，但不增利
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合景泰富規模不算大，2019年合約銷售規模才861億，但增長確實迅猛。上一年合約銷售同比添加31.5%，總收入約249.56億元，同比添加233.8%;公司擁有人應占利潤為98.06億元，同比添加143%。“房住不炒”的方针總基調下，行業遍及放緩，合景泰富翻倍增長的業績顯得尤為杰出。
不過，合景泰富的增長首要依托量推動，均匀售價卻明顯下滑。據財報，已交给總建築面積由2018年的40萬平方米增至2019年的177萬平方米，同比添加3.4倍，而均匀售價由每平方米15137元降至12851元，同比降幅15.1%，公司稱是由於城市間交给的組合與產品組合變化導致。
盈余才能方面，毛利率為31.5%，為上市來新低，凈利率40.3%，同比下降15個百分點，不過仍處於行業較高水平。在限價和土地本钱上升的環境下，不僅合景泰富，其他房企的盈余空間也在收窄，預計未來行業整體的毛利率將繼續面臨下行壓力。
值得一提的是，合景泰富的凈利潤翻倍增長，部分原因是投資物業公允值凈收益大幅添加。財報顯示，2019年投資物業公允值凈收益同比添加116.75%至37.16億元，占當期稅前利潤27%左右，對於這一巨大的變動，公司表明“首要與各區多項可出租商業物業有關”。
據瞭解，2019年合景泰富新開業2個購物中心，现在已開業8個購物中心，分別位於廣州、北京、上海、程度、蘇州和佛山，經營面積70萬平方米。2020年，在已開業的成都悠方旁，將有三個新項目開業——成都摩方、成都U8酒吧街、成都W酒店。
假如不考慮公允值變動，合景泰富上一年真實的營運利潤增長與營收增長之間的距离會更大。物業重估令上一年的利潤變得更“美观”的同時，也為本年的利潤埋下瞭隱憂，因為當市場租金或資本化率下降，投資物業公允值會出現大幅減少，本年受公共衛生事情影響，商鋪空置率上升，租金下行壓力大，合景泰富的投資物業預計也會遭到影響。隻不過，這一“瑕疵”暫時被高增長和高達45%的派息率所掩蓋。
聚集一二線，成長性高於行業
2020年是合景泰富沖刺千億的一年，公司立下1033億元的銷售目標，相當於在上一年實際銷售額的基礎上增長約20%，比大部分房企的增速都要高。
高增速的底氣來自足够的土儲。2020年合景泰富總可售貨值為1700億元，按區域劃分，粵港澳大灣區及長三角區域分別占42%、28%;按城市登記份，一二線城市占比88%。
據智通財經APP瞭解，上一年，合景泰富通過招拍掛和收並購及协作，在一線城市廣州、北京、上海、深圳及強二線城市杭州、重慶、南寧等，共獲取26個項目，合計新增總建築面積374萬平方米，總土地本钱共計276億元，貨值約730億。
到2019年底，合景泰富旗下共擁有156個項目，權益土儲建築面積約1701萬平方米，總可售貨值約5100億元，公司稱，足夠三至五年發展所需。
舊改方面，公司在廣州有超過20個舊改項目，可售建築面積超過1300萬平方米，預計2021年開始實現銷售。
合景泰富的相對優勢在於，首要佈局在粵港澳大灣區及長三角區域，聚集一二線城市，這些城市在經濟基礎、市場資源、人口基數方面具有優勢，購房需求較為強勁。
物業分拆成股價催化劑，杠桿仍需警觉
支撐合景泰富股價的另一預期是物業分拆。據媒體報道，合景泰富計劃分拆旗下的物業办理公司在香港上市，初次公開發售集資逾2億美元。
據瞭解，合景泰富旗下從事物業办理的公司為廣州市寧駿物業办理有限公司，建立於2004年，該公司在中國指數研究院發佈的《2019中國物業服務百強企業名單》上位列第18名。
2019年，物業办理業務表現強勢，收入同比添加79.3%至10.14億元，成為物業開發之外，業績增長的首要驅動力。公司地產業務首席執行官及執行董事蔡風佳表明，“上一年物業办理項目添加很快，首要是在管物業添加，商業和寫字樓交给方面較多，這部分办理費收入較大，對公司物業收入幫助很大。”
本年以來，港股物業办理板塊延續上一年的強勢，因為輕資產、現金流穩健、非周期的特點而成為資金避險的港灣。已經申請上市或计划分拆上市的物業公司一波接一波，合景泰富旗下的物業天然也被納入市場預期中。野村指出，潛在的物業办理分拆上市將成為合景泰富股價的重要催化劑。
别的需求註意的是，行業遍及降杠桿的環境下，合景泰富的負債比率卻在上升。2019年，公司凈負債率為75.4%，較2018年上升9個百分點，添加的有息負債以短期銀行告贷為主。
4月7日，標普確認合景泰富“B+”長期發行人信誉評級，維持“負面”展望，並認為由於收入確認或许進一步下滑，土地收購战略依然積極，合景泰富集團的杠桿率在未來12個月內或许不會顯著改进。假如合景泰富無法維持杰出的盈余才能和收入增長，或许假如債務依然顯著增長，流動性有所減弱，標普或许下調其評級。