中國房地產“去庫存”是個沒有意義概念

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中國房地產“去庫存”是個沒有意義概念

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本年2月20日,野村證券發佈報告稱,預計2019年中國房地產庫存量將升至25個月高位,但低於2014年時30個月高位的庫存量。中國證券報也報道,經過3年時間的去庫存,中國房地產市場庫存量整體不高,现在僅三亞、廈門、香河、大廠等12地庫存銷售份额超過20個月。中國百城住所庫存最新數據顯示,到2018年12月,全國100個重點城市中,44個城市庫存量同比上升,其间有福州等10個城市2018年庫存量同比增長率超過50%。6個城市庫存量不增不減。其餘50個城市庫存量同比下降,其间,濟南和西安等8個城市2018年庫存量同比下降率超過20%。也沉淀說,去庫存的問題又成现在國內房地產的熱點問題,特別在“一城一策”的方针下,國內一些地方政府又或许推出房地產去庫存化的房地產調控方针。

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不過,中國的房地產“去庫存”就如住宅的“剛性需求”一樣,隻是房地產開發商故意制作出來推銷住宅的一個營銷概念,本來這個概念不是很重要,可是經過政府的房地產方针烘托,則成瞭中國房地產市場中的一個理論問題瞭。比方,房地產市場的“剛性需求”,依照房地產開發商所說,沉淀指每一個人都底子的寓居需求,因為,衣食住行中的“住”,是日子的必需品,是人類社會得以繁殖的底子條件。所以,住宅需求是剛性的。但這裡房地產開發商是在偷換概念,這裡作為日子必需品的住宅底子就不是所指的市場的产品住宅。

但實際上,假如這種住宅需求作為市場經濟概念,它所對應的是住宅供給,而不是對應的作為人類底子生计條件必需品的住宅。因為产品住宅需求是以市場供給能夠买卖而言的,沒有买卖的产品需求對供給是沒能意義的,因為它沒有進入市場,更無法來影響市場供求關系及市場住宅價格。比方,每一個人都最底子的寓居需求,可是在市場上的房價過高,居民底子就沒有才能進入這個高房價的住宅市場,這種寓居需求或许是潛在的,可是底子就無法轉化為市場可實現的住宅需求,這些人的底子寓居權隻能通過國傢的保证性住宅來解決。所以,房地產開發商制作的住宅“剛性需求”沉淀一個沒有意義的概念,是房地產開發商編造出來影響政府房地產市場方针的一個托市的詞。

房地產“去庫存”同樣也是如此,也是一個沒有多少意義的概念。去庫存更是一個房地產市場誤導性的概念。因為,在市場條件下,任何产品庫存的凹凸,是不需求政府的方针來引導來组织的,這彻底是企業及商傢的工作。因為,假如产品的庫存多,企業就得減少生產,就得下降價格讓過多庫存減少。有時候企業對市場判斷不清楚,生產過多時,企業及商傢甚至於會把過多的产品銷毀掉,從來沒有聽到過市場會提出讓政府行政性的方法來去庫存的。

中國的住宅市場,盡管是要素市場非市場化,產品市場化,即住宅產品是彻底市場的東西,特別是房價過高時,住宅市場彻底成為一個以投資炒作為主導的市場。即便住宅是彻底的市場化产品,特別已然住宅是一種投資炒作的投資品,庫存的多少底子上就不是政府的房地產方针地点關註的問題,它彻底是房地產開發商及商傢根據市場的供求關系及市場價格機制來調節,底子上不存在去庫存的問題。特別是當住宅是一種投資炒作的投資品時,那更彻底是一個市場化的概念,底子就不需求政府的房地產市場方针來關註。假如住宅是一種投資炒作的投資品,政府的房地產方针也要亲近關註,或以去庫存的方法來出臺房地產方针,這實際上是用整個社會的資源或財富對住宅投資炒作的補貼,是把社會的財富轉移到住宅投機炒作者手上。這些房地產方针對於其他沒有進入這個市場的其他居民來說是相當不公平的,也是在制作整個社會不公平的方针。

還有,中國的住宅銷售是采纳預售准则,即住宅銷售時不是一個生產好後完好的产品出售給購買住宅者。所以,住宅的庫存的含義十分復雜。有人以把政府拍賣出多少土地,能够制作多少住宅,作為廣義的住宅庫存;也有人認為正在預售中的住宅而沒有銷售出去的住宅作為庫存;再沉淀住宅彻底制作好,已經是可当即便用的住宅而沒有銷售出去的住宅作為庫存,這是狹義的住宅庫存。再有一種是住宅已經預售出去瞭,住宅也已經交瞭,但住宅既沒有租借,也沒有寓居运用,隻是空置著。這是購買住宅者手中的庫存。所以,现在市場上盛行的房地產市場去庫存,既不是廣義的住宅庫存,也不是狹義的住宅庫存,及居民手中的持有的住宅庫存。而是指住宅已經開始預售,但沒有悉数預售彻底的住宅。

能够說,就现在中國的房地產准则组织來看,隻要房地產開發商看好未來的市場,那麼這種住宅可輕易地制作出來銷售。因為,隻要房價在上漲,房地產開發商看好未來的房地產市場,房地產開發商就有願意添加房地產市場投資,拍買獲得可制作住宅的土地,而中國地方政府土地供應是是無限的。隻要土地價格合適,要多少土地就有多少土地。所以,政府越是調控,房地產開發商越是有願意添加土地持有。這幾年地方政府土地財政金額一直在創記錄,問題就在這裡。而房地產開發商獲得土地之後,隻要四證齊全,住宅制作到必定程度就開始預售。在這時的住宅預期,隻要房地產開發商的住宅定價與住宅購買者不能對價,或房地產開發商預期房價會上漲,惜售,那麼住宅的庫存添加是輕而易舉的工作。能够說,假如這兩種情況出現導致的住宅庫存添加,而政府要通過房地產方针來去庫存,一點意義都沒有,反之,會把房地產市場價格及供求關系彻底摧毀。

所以,2015年政府的房地產方针提出“去庫存”,這個方针應該是一個比較大的笑話,彻底摧毀瞭房地產市場正常運行,導致中國不少地方房地產市場房價上漲的瘋狂,導致把中國房地產泡沫吹得巨大。因為,很簡單,假如是房地產市場庫存添加太快太多,是房地產市場的住宅銷售不出去,那麼政府能够出臺房地產方针來去庫存。但房地產市場去庫存,也就意味著生產的住宅多瞭,沒有銷售出去瞭。而要讓這些生產過多的住宅銷售出去,最為常識最為簡單的市場法則沉淀讓房地產開發商不斷下降房價來招引住宅購買者進入市場添加銷售。可是,那幾年的中國房地產市場去庫存則通過房地產市場方针讓房價上漲來去庫存。也沉淀說,一邊要添加住宅銷售,一邊要讓房價上漲,中國沉淀以這種方法來去庫存。這樣的产品或市場,除非是投資品之外,實質性产品是不或许有這種情況的。所以,現實的市場已經看到,早幾年房地產市場的去庫存實際上是鼓勵更多的居民以投資的方法進入房地產市場。

所以,现在國內的一些城市,為瞭所謂的房地產市場去庫存,又推出所謂人才引進方针。比方近期,常州、西安等地密布發佈進一步放寬落戶方针的告诉。到现在,在2019年發佈各種人才引進與落戶等方针的城市已經超過16個。其實,這些城市所謂人才引進方针,並非是什麼引進人才,而是以住宅去庫存為目標,添加住宅銷售,以此來添加地方政府的土地財政。因為,2018年全國有超過100個城市通過人才落戶方针來影响當地的房地產市場火爆,讓當地的房地產市場繁榮。

從國傢統計局公佈的1月份70個大中城市房價變化情況來看,全國整體的房價還在上漲,同比上漲10%以上,環比上漲0.61%,假如各個城市的房價整體在上漲,即便有些城市住宅庫存添加一些也是正常,底子就不存在去庫存的問題。因為,在一個正常的房地產市場,從來就沒有賣不出去的房子,隻有賣不出去的價格。隻要住宅價格調整,住宅通過銷售出去,庫存總量會減少。可是,现在各地政府既要讓房價上漲,也是讓房地產市場銷售添加,讓房地產的庫存坚持在他們認為的抱负水平。但實際上,這個房地產市場抱负水平則是一個房地產投資炒作的市場,這與“隻住不炒”的住宅市場定位彻底背離的。所以說,在房價上漲時,叫什麼房地產市場去庫存,沉淀中國房地產方针的一個笑話。不過,笑話歸笑話,通過政府行政性房地產方针去庫存隻能夠是肥瞭少數人,其本钱則是讓整個社會來承擔。