解局|綠地香港200億雲南大盤袖裡天地

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觀點地產“海南調控給瞭雲南機會。”這是綠地香港佈局雲南後的階段性總結。

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行業的大布景，是海南2016年提出“兩個暫停”方针後，房地產企業文旅地產投資紛紛轉向廣西、雲南地區，綠地香港也成為這波大軍裡的一員。

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自2017年6月5日，綠地香港簽下瞭雲南榜首康養特征小鎮項目——綠地春城·滇池，獲得一個占地4000畝的大項目。隨後，首席運營官侯光軍在2018年中期業績會上指出，文旅康養是下一步轉型方向。

占地4000畝的雲南滇池國際健康演示城，曾創下10分鐘銷售5.3億元的紀錄。此前公開信息发表，綠地香港在這個項目上的投資額將達到306億元。

或許是嘗到瞭甜頭，綠地香港近兩年來，加大瞭在雲南的佈局。

3月17日，綠地香港與昆明市晉寧區公民政府簽訂《投資開發协作協議》，對晉寧區晉城鎮地塊開發達成协作共識，簽約項目占地為4050畝，投資規模200億元，擬在晉寧片區打造集康養、科創、文旅為一體的大健康項目。

綠地香港雲南公司表明，2020年將有20萬平方米的健康和教育產業落位昆明。據觀點地產新媒體瞭解，本次昆明之行，綠地香港不僅推進“夢雲南”項目、滇池國際健康城新地塊以及晉寧項目，還就打造“東南亞全球貿易港”項目進行商量。

圈下的一個個雲南大盤，能否成為綠地香港新故事的主角？

重註雲南

進入2020年，綠地香港加速瞭佈局雲南昆明的腳步。

據觀點地產新媒體不完全統計，綠地香港前三月就通過土地拍賣市場、收並購、政府簽約等方法，落地多個項目。

2月18日，雲南昆明春節後初次進行上土地拍賣，出讓地塊為呈貢鬥南地塊。最終，昆明綠輝置業有限公司競得地塊，成交總價3.85億元，溢價率39.49%。

據悉，此次土拍招引瞭綠地香港、新期望、長麟投資、杰出、海倫堡5傢房企參拍，經過40輪剧烈競價後，綠地香港關聯公司昆明綠輝置業有限公司順利拿下。

據觀點地產新媒體瞭解，地塊編號為KCC2019-14、15，位於呈貢鬥南片區石龍路和古滇路交匯處，東側臨近本年即將開通的地鐵4號線，西側為環湖東路。地塊面積約152畝，為住所用地，地塊容積率1.6-3.2，最大可建面積約22萬平方米，起價約2.76億元。

一個禮拜後，綠地香港與雅居樂建立合營企業，一起開發位於雲南昆明的項目，合營企業註冊股本總額為8億元，將由綠地香港和雅居樂分別擁有50%股權。

資料顯示，合營企業首要從事發展昆明市西山區前衛大街辦事處的地塊。

據觀點地產新媒體瞭解，上述兩宗地塊由雅居樂於2019年9月競得，總代價公民幣15.7億元，預計總建築面積約26.1萬平方米，均匀樓面地價約每平方米6010元。

進入三月，綠地香港官微發佈音讯稱，3月17日與昆明市晉寧區公民政府簽訂《投資開發协作協議》，對晉寧區晉城鎮地塊的開發達成协作共識，項目占地為4050畝，投資規模200億元。

隨著不斷加碼雲南佈局，在2019年半年報中顯示，綠地香港上半年錄得銷售的21個項目中，有4個來自昆明，分別為綠地海珀瀾庭、綠地雲都會廣場、盛高大城、綠地香樹花城。

大盤圈地計劃

假如時光轉回2017年，對綠地香港來說，這也是開始大盤圈地計劃的重要時間點。

2017年8月，綠地香港以11.4億元收購佛山高超千畝文旅小鎮項目，首入珠三角。5個月後，綠地香港再斥18.6億元，收購瞭肇慶千畝文旅大盤——宋隆小鎮。

在西南區域，2017年6月5日，綠地香港簽下瞭雲南榜首康養特征小鎮項目綠地春城·滇池。

“綠地春城·滇池國際健康演示城”是綠地香港康養產業现在落地的重點項目之一，也是昆明重點招商引資落地項目之一，整盤占地4600畝，是现在滇池邊榜首個也是最大一個以“大健康”為中心主題的4000畝大盤。

隨後在2017年12月8日，昆明綠地滇池置業有限公司以底價208458萬元競得昆明大漁片區共計11宗481663.24平方米土地。

據昆明國土資源局公佈信息顯示，11宗地均位於滇池旅遊休假區大漁片區關坡山，出讓面積共481664平方米，樓面地價在1335-4118元/平方米之間。

此次拿地就是綠地春城·滇池項意图一期用地。

2019年5月24日，昆明綠地滇海置業有限公司以底價15.3億元拿下綠地滇池國際健康城二期13宗32.3萬平方米土地，买卖樓面價1500元/平方米-4473元/平方米。

出讓布告顯示，依照“統一規劃、統一供地”的原則，上述地塊必須整體性規劃和實施開發建設，而報名參與第二期土地競買者，必須同時承諾報名參與第三期土地競買，意味著綠地會在未來拿下第三期項目用地。

至此，綠地滇池國際健康城已經在拿地上投資36.15億元，以極低的價格拿下連片土地，這就是大盤的誘惑力。

能够預見，隨著200億晉寧項目簽約落地，綠地香港將會復制滇池國際健康城的形式，未來為公司貢獻非常龐大的土地儲備。

可是，綠地香港也不得不面對的是，無論文旅地產還是特征小鎮，從幾十萬平方米乃至到幾平方公裡的開發，一般需在3-5年以上才干构成規模效應，并且大部分項现在期基礎設施落後，配套不完善，不能像市區住所樓盤一樣進行預售。

但在業內人士看來：“當前需求加以警觉的是，若繼續用盲目照搬、定位不清、無差異化、無特征亮點等方法推進，雲南很多特征小鎮項目或許也隻能迎來被筛选的命運。”

難以達到的千億

自借殼盛高實現香港上市後，不斷地尋求轉型卻未能成氣候的綠地香港，最終還是从头回到地產主業軌道。

自2014年將互聯金融納入公司業務板塊後，綠地香港房地產互聯金融業務敏捷擴張，地產主業則呈現增長緩慢的態勢。

據觀點地產新媒體瞭解，2016年，綠地香港全年實現合約銷售為182.19億元，按年添加約公民幣8.31億元，增幅僅為4.8%。

土地儲備方面，2015年，綠地香港隻鄙人半年收獲4宗地塊，2016年全年也僅收購和競買獲得5宗地塊。

及至2017年，當金融業務步入正軌後，綠地香港開始加大對房地產的投入。據觀點地產新媒體不完全統計，通過收購和其他途径，綠地香港全年進賬7個項目，到2017年6月30日，綠地香港擁有土地儲備約1460萬平方米。

在房地產“隆冬”，綠地香港沖刺千億規模的口號有點冷。“三年實現千億銷售目標”是陳軍在2017年業績發佈會上发表的。

千億銷售目標也成為綠地香港近幾年發展的首要任務，2013年至2018年，綠地香港銷售規模年復合增長率約為61.18%。

從2018年379.25億元到2021年實現1000億元，綠地香港年復合增長率維持在38.15%即可。

對於一傢房地產企業來說，想要坚持38.15%的銷售額年復合增長率並不難，可是“巧婦難為無米之炊”，土地儲備才是房企真实的籌碼。

截止到2019年中期，綠地香港擁有土地儲備約2010萬平方米，與2018年同期2000萬平方米土儲根本相等。

實際上，2019年綠地香港全年銷售為484.58億元，距離抱负值還有很長一段距離。

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