5月15日，国家计算局发布1~4月全国房地产开发出资和出售状况。数据显现，房地产职业上下流“一同一落”的格式显着。
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从下流来看，1~4月商品房出售面积同比增1.3%，现已趋近于零增加，累计增速接连24个月下滑；而从上游来看，1~4月开发出资同比增速达10.3%，虽然较一季度微跌0.1个百分点，但仍然是近3年来的次高点。
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在下流出售增速接连下滑、方针和资金持续“双紧缩”的大趋势下，再加上按揭利率接连16个月走高（4月首套房利率同比涨23%），显现开发商资金面也趋于紧缩，上游开发出资为何能逆势走高？
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笔者以为，这首要与土地置办费高及交纳方法有关。本年4月，依据中指院的计算，300城土地出让溢价率（17%）较一季度下滑2个百分点，较上一年同期下降21个百分点，但成交楼面均价仅比上一年下降了10个百分点，仍坚持在高位。
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2016和2017年，城市地价高企，300城土地楼面价同比别离增加40%和26%，溢价率别离到达43%和29%。依照国家计算局的解说：“土地置办费分期付款的，应分期计入房地产开发出资”。依据土地出入办理规则，“分期交纳悉数土地出让价款的期限，原则上不超越一年”。
实践上，只有当快到一年的最终期限时，开发商才会交纳土地出让价款。换言之，土地置办费反映的是大约一年前所获得且在当期计入出资的土地价值。2017年，全国土地成交价款创下前史新高，增速（49.4%）也创2010年以来新高。由此，上一年土地置办费摊到本年，就表现为本年1~4月份开发出资高增加。在2017年，3~4季度的土地出让占全年比重超越60%。由此，上年土地置办费摊余对开发出资的支撑仍有望在本年大部分时刻得以表现，本年开发出资将持续景气。
除土地置办费的要素外，开发商“抢跑”和“收割商场”，也是开发出资超预期增加的原因。
一方面，本年以来楼市调控持续收紧的趋势显着，限购限售规划扩展，“限价+摇号”成为调控标配；另一方面，按捺居民杠杆、操控资金流向楼市成为监管要点，银保监会乃至将这两者列为年度十大要点工作。因而，开发商资金回笼困难。计算局的数据显现，1~4月份开发商资金来源增速（2.1%）创2016年以来的新低。
与此一起，2016年以来开发商出售“排位赛”十分剧烈。2018年，期望凭借高周转坚持“千亿等级”的房企将有30多家，比2017年翻一倍；TOP100房企（市占率达60%）中，2018年的出售方针根本都要增加30%以上。由此，根据提高市占率的方针，开发商有加快推货和加快周转的片面诉求。
而从客观来看，2016~2017年开发商储藏土地敏捷放量，300城土地出让金在这两年别离到达2.9万亿元和4.06万亿元，同比别离增加31%和50%，2017年更是刷新纪录。但进入2018年今后，不只银行信贷资金全面收紧，就连2017年还算疏通的信任、资管等通道资金也在监管之下遭受全面阻塞。
现在，开发商资金来源中，占比近20%的国内借款自2016年3月份以来首现负增加（1~4月份下降1.6%）。因为按揭借款规划呈现紧缩（1~4月份下降6.7%），实践投进接连半年负增加，且利率水平接连16个月上浮，加上首付款操控消费贷、“限价+摇号”下降预售申请和开盘进展等要素，2017年占比到达51%的其他资金（主要是出售回款），未来对开发商现金流支撑的力度将有所下降。
综上所述，资金面紧缩和调控晋级等要素，客观上也倒逼开发商必需求加快周转速度。这就能解说咱们为何会看到这样极点的比如：碧桂园虽然坚持着土地摘牌到开盘5.2个月的业界高速度，竟然仍未到达集团高周转的需求，近期公司还提出进一步加快周转的要求。
别的，本轮楼市上升的主战场在三四五线城市。2016和2017年，全国680多个三四五线城市的商品房成交量占比别离达64%和70%，比2015上升13和19个百分点。2015和2016年，300个城市中三四五线土地出让金占57%，2017年升至60.5%，本年1~4月打破70%。考虑到300个城市以外的其他城市都是四五线城市，全国三四五线城市商品房出售及土地成交占比实践上更高。
2016~2017年，三四线楼市火爆，这与“去库存”和棚改钱银化有关。2018年今后，“去库存”要点转向四五线城市和县域；一起，催生三四线楼市行情的棚改钱银化（即PSL，典当弥补借款）虽然在1~4月份放量，但3万亿元的余额已触顶，棚改钱银化后续影响将趋于削弱。
近期，国家清晰以专项债渐进替代PSL，推动棚改投融资。不过，考虑到当地政府是结构性去杠杆的主体，而监管层又表明将严峻操控当地债款，PPP、工业基金等触及当地政府违规举债的部分途径现已被整理并严厉操控，因而，未来不管在钱银发明、投进规划仍是闭环运营上，归入政府预算且受严厉监管的专项债，都远不能与PSL影响棚改的作用相提并论。
未来棚改将愈加重视公共服务方面“补欠账”，是要完成新式城镇化而非激起商场需求。从这一点来考虑，正是根据对三四五线楼市远景的慎重判别，各大房企都抱着“抢跑”收割商场的心态，期望在“去库存”和棚改余温还在时，尽快去化并完成资金回笼。
这一点重新开工方面的数据也能够反映出来。1~4月份，全国房子新开工面积51779万平方米，增加7.3%，虽然增速比1~3月份下降了2.4个百分点，但增速依然是近一年来的高点。反观另一面，1~4月份，房地产开发企业土地置办面积5412万平方米，同比下降2.1%，开发商加快周转、加快出货、“抢跑”以“收割商场”的心态十分显着。
笔者以为，归纳土地置办费摊余到本年、棚改（本年580万套的规划挨近上一年）持续坚持在较高位、四五线和县域去库存，近期各大城市加快供地，开发商“补库存”和收割商场动力微弱等多种要素来看，比较商品房出售增速不断下滑，本年房地产开发出资增速仍将坚持平稳。当然，房地产供应侧变革如火如荼，如集体土地入市、旧改和盘活存量、新增供地转向租借、小城镇建造和村庄危房改造、村庄复兴等，也将坚持开发出资的体量。（作者为资深地产研讨人士）