商业地产范畴的重量级金融立异总算落地。
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据悉，国内榜首例买卖所挂牌的契合世界标准的商业物业按揭支撑证券(CMBS)产品——“高和招商-金茂凯晨专项财物办理方案”取得上海证券买卖所拟赞同挂牌转让的无异议函，并在8月24日发行成功。该产品规划高达40亿元，发明了财物证券化产品最低发行本钱的记载，3年期优先级本钱仅为3.3%。
对此，有业内人士对《证券日报》记者表明，此次金茂高和联手落地国内首单买卖所CMBS，将敞开和加快推进万亿商业地产金融化年代的到来。而国内最大的商业地产基金高和本钱将担任该产品的项目组织人和买卖参谋。
CMBS是一种不动产证券化的融资方法，将单个或多个商业物业的典当借款组合包装构建底层财物，经过结构化规划，以证券方式向出资者发行。
敞开万亿级商场
CMBS对商业地产有多重要?住建部政策研究中心主任秦虹此前就曾表明，商业地产的运营特别需求财物证券化的支撑。首要，财物证券化满意商业物业开展所需求的长时间资金，有利于进步运营水平缓最大化地进步商业物业的价值;财物证券化完成了很多出资者的参加和挑选，构成了有用的鼓励机制，有助于优质物业和财物办理人锋芒毕露;财物证券化分散了出资人出资商业地产的危险，促进职业的稳定开展。
提及商业物业的证券化，人们通常会想到REITs。假如说REITs是商业物业权益类证券化的皇冠明珠，CMBS则是商业物业债项证券化的主力，与REITs相映成辉。可以简略的类比，REITs是让商业物业的权益证券化并活动起来，而CMBS则将商业物业的债项东西证券化并活动起来。
清华大学国家金融研究院研究员郭杰群以为，REITs受阻于监管法规和税收政策，相比之下，CMBS是愈加可行的形式，国内银行现已发行了多种对公信贷产品，法令环境和税收环境相对来说比较老练。
数据显现，美国REITs的规划为约1万亿美元，而其CMBS的商场规划也达8000亿美元。依据核算，CMBS在我国将是一个数万亿元级的商场。
此外，商业物业怎么去库存或许存量盘活是相关部分的痛中之痛;许多地产公司倡议的所谓“轻财物化”则是去库存在微观层面的表现。
我国金茂CFO江南以为，CMBS将会大大丰厚开发商持有商业物业的融资东西，优化融本钱钱和本钱结构。因为该项融资东西对应到财物层面来操控杠杆率，实际上是一个稳健的融资东西，与中心去杠杆去库存的精力是共同的。依据金茂在海外本钱商场的阅历， CMBS的开展也将会进一步推进REITs的落地。我国金茂将会活跃发挥本身持有物业和本钱商场的阅历和优势，推进商业物业的金融立异。
高和本钱履行合伙人周以升以为，商业地产去库存或许房企的轻财物需求有三个必要条件：一是运营才干的社会化;二是财物支撑的信誉东西的开展，也即财物证券化;三是社会化/组织化权益类资金的进入。
一起，从近期来看，CMBS更能处理开发商火烧眉毛的活动性问题，有助于盘活存量，而久远来看CMBS将会成为REITs落地和大开展的推手。
“一言蔽之，商业物业财物证券化，特别是以CMBS为代表债项证券化的开展，才是商业地产存量盘活，去库存，轻财物的要害，是开发商轻财物战略的接引者。”周以升说。
财物服务商和特别服务商成要害
证监会债券监管部闫云松以为，CMBS在西方作为老练的商业地产融资东西，现已有40年的阅历，阅历屡次经济危机的检测，成为与REITs齐头并进的融资种类。在国内推行和落地该产品对商业物业存量盘活和去库存有重要意义，可是需求充沛学习国外CMBS的阅历和经验，构成完善的产品办理结构，针对财物证券化商场，证监会一直以将防控商场危险作为作业的重中之重，继续重视杠杆率及各项操作危险，催促中介组织尽职履责，以便推进职业继续健康的开展。
而与银行借款“银行-融资方”的双方买卖不同，CMBS作为买卖所挂牌的多个出资人参加的证券化产品，必须有独立的第三方财物服务组织来进行危险监管和财物办理服务，不然便会变成无主之物，这是CMBS的中心要素。“财物服务商实际上便是为财物证券化的整个流程，包含前端财物的组成、挑选以及存续期的信息发表和财物办理供给专业服务的人物。”上海证券买卖所债券业务部贺锐骁表明，“第三方财物服务商的呈现能增强财物证券化产品破产阻隔的作用，可以供给根底财物服务的专业化分工、进步挑选的功率，一起可以进一步进步出资者关于产品的认知度。该人物实际上是CMBS产品的危险操控纽带，特别是假如该服务商可以认购劣后级，将会进步产品的公信力，协助商场完成自我的驱动和健康开展。”
正如原香港证监局主席、我国证监会世界咨询委员会委员、我国财物证券化论坛主席梁定邦在2016年我国财物证券化论坛上的指出，“我国财物证券化商场要开展，要商场化，要害是要有人知道危险，付出危险和办理危险，才干构成一个商场化的渠道”。
有分析师指出，此次在监管层和买卖所的大力支撑和业界的推进下，我国榜首单CMBS产品就引入了财物服务商和特别服务商的人物，罗致国外老练商场的先进阅历，关于职业的健康开展无疑是十分有利的。
据了解，高和本钱是国内榜首家也是现在规划最大的商业地产私募股权基金，专心于北京上海等中心物业的操控性收买，一共已出资11宗项目，累计出资超越240亿元。其商业形式相似黑石的“Buy-Fit-Sell”形式，拿手收买价值轻视的物业，经过财物办理进步物业价值，然后出售退出。现在现已退出7宗项目，租金均匀进步40%-200%，其退出基金年化收益率均匀超越40%以上。一起，高和本钱多年来侧重于发挥其财物办理才干和出资才干，专心于商业物业财物证券化范畴。
对此，有业内人士指出，跟着商业地产证券化立异的深化，地产职业真实进入彻底不同的新阶段，财物办理和金融立异将成为存量年代生计的要害才干。