增发融资将驶入快车道

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进入到7月份，出售面积环比开端下降，首要是受开发商新开工面积缺乏和捂盘的影响，许多大型城市新盘数量严重缺乏。出售均价也接连上升，前10月全国商品房均价4750元/平方米。2009年1-10月房地产出售火爆，出售面积及出售额分别为66369万平方米和31529亿元，同比添加8.4%和79.2%，现已超越2007年的前史最高点。

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从下半年开端房地产商场进入了新一轮的补库存的阶段。房地产企业筹集资金途径进一步收窄，关于银行贷款和预收账款的依靠进一步添加，这关于房地产上市公司来说，是急需改动的。因而，未来房地产上市企业增发融资会驶入快车道。从咱们监测的首要大中城市来看，房地产商场的存量房有显着下降的趋势，开发商现已完成了去库存化的进程。

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职业净利润增速好于全体

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全体看来，房地产职业运营收入和净利润添加速度均好于上市公司全体水平。 wind数据计算，沪深两市91家房地产上市公司2009年前3季度完成运营收入141%；完成归属母公司股东的净利润总额为200亿元，同比添加23.44%。这从2009年前3季度预收金钱的增幅大幅添加可见一斑。

2009年前3季度，房地产上市公司全体净利润23.44%的同比增速与2009年房地产出售量价齐升的现状非常契合，契合咱们关于上市公司上半年成绩的增速不高的解说，首要原因在于房地产预售准则的存在使得房地产出售和结算存在必定时刻差。

91家房地产上市公司2009年前3季度出售毛利率为36.34%，比2008年同期下降2.35%。别的，因为出售和结算时刻的原因，2009年前3季度房价的快速上涨在2009年三季报中没有体现。尽管如此，出售费用、管理费用和财务费用占出售收入比重的下降导致房地产上市公司运营利润率和净利率有所提高。2009年前3季度，91家房地产上市公司净利率为15.87%。

出资三条主线

到2010年下半年，国家宏观经济复苏稳健，开端调结构管理通胀，出台更进一步的房地产调控办法，由此镇压房价和财物泡沫。因为新开工面积处于逐渐上升的阶段，自2009年下半年开端有较多的新盘供给商场，可是依然处于职业均匀值以下，远未到达供大于求的情况，因而房价存在进一步上涨的空间。

根据咱们对职业集中度将进一步加强的判别，咱们以为，未来的时机归于资金和资源实力更强的公司，一线城市和二线城市龙头企业无疑具有更强的出资价值。 2010年上半年，因为关于宏观经济向好的趋势需求进一步承认，咱们以为，房地产职业的运营情况不会太差。关于房地产上市公司的判别，仍是应该回到成绩的主线，挑选成绩锁定性好，公司成长性高，预收账款较多的上市公司。

首要，关于职业龙头公司，根据咱们关于职业全体看好的判别，咱们以为，仍是要超配职业里的龙头公司，保利地产，招商地产和金地集团)。其次，布局二线城市及其他要点公司。第三，关于中心城市商业地产，跟着我国经济向好趋势的建立，商业地产作为经济复苏最直接的受益者也是咱们所重视的。职业前10位市值的公司归属母公司的净利润占到了整个职业净利润的54.12%.这部分上市公司2009年出售成绩杰出，预收账款累计较多，新增土地储备丰盛，现金富余，具有较强的扩张才能，其土地和资金均能支撑其高速开展的要求。

从咱们关于全国70个大中城市监控来看，二线城市在此轮的出售火爆中房价全体涨幅是落后于一线城市的。在这一轮房地产的触底反弹中，万科A、保利地产、招商地产和金地集团均体现出了很强的职业调控才能和出售才能，运营收入和净利润增幅均远远大于职业均匀水平，显示出这一轮的房地产回暖让龙头公司获得了更高的成长性。在咱们对职业市值前10位公司的计算傍边，其运营收入，净利润和预售账款所占整个上市公司的比重也在不断的加强。

首要上市公司有苏宁举世、建发股份、宁波富达、华业地产. 一起因为REITs正在研讨推出，然后将为一般出资者出资商业地产供给途径，一起也为商业地产的持有人供给了退出途径。二线城市受土地供给限制较小，住宅需求存在进一步上涨的空间。而且，首要公司也纷繁加大自己在二线城市拿地的力度。万科前10月新增权益建筑面积678万平方米，均匀楼面价2686元/平方米，首要土地储备以二线城市为主。