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《经济参考报》记者得悉，住宅和城乡建造部开始确认北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs(房地产出资信任基金)试点方向，试点规模开始定于租借性保证房，包含公共租借住宅、廉租房。
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一位权威人士泄漏，现在北上广深四市开始计划已上交住建部，正在进行最终的确定与细化。“与商场人士的希望不同，住建部此次试点规模开始定于租借性保证房，持有型商业不在其间。其意图就是经过已建成的保证房财物证券化，盘活存量财物，供给后续建造资金，也可以使地方政府在保证房建造办理中承当的'无限职责’变为'有限职责’，有用处理租借型保证房资金短板。”
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现在，我国租借性保证房建造资金来源首要是中心财务拨款、10%地方政府土地出让金、住宅公积金收益以及地方政府债、银行贷款、信任、房地产开发企业垫资等。原财务部财务科学研究所所长贾康表明，在资金来源上，租借性保证房建造依然连续了曩昔政府项目建造的融资形式，即以外部告贷、尤其是银行贷款为主的形式。在银根缩短情况下，保证房建造面对较大资金缺口。
依照保证房建造方针，“十二五”期间将建造3600万套保证性住宅，其间，廉租房和公租房占建造总量的40%，约1440万套。有业内人士预算，以每套13万至14万元本钱计算，租借性保证房的建造资金需求将超2万亿元。
租借性保证房经过财物证券化，可扩宽资金来源途径，缓解租借性保证房的建造资金压力。上述权威人士介绍，依据此次试点计划，经过建立“特别意图公司”(SPV)，以对应租借性保证房项目为首要财物包，经过公募商场征集资金并挂牌买卖，完结财物证券化。
保证房REITs早有雏形。2010年5月，央即将《银行间商场房地产信任获益券发行办理办法》及各地试点项意图基本情况上报国务院。国务院要求央行就REITs试点能否以及怎样支撑保证性住宅建造弥补材料。其时由天津市发改委相关部分做主体的规划，天津天房集团主导了REITs的试点计划，天津信任职责有限公司作为计划的首要设计者之一参加其间，REITs的详细计划落真实滨海新区实施试点。
与此一起，认定为租借性保证房也早有信号。住建部副部长齐骥在10月中旬举行的全国房地产买卖商场办理座谈会上表明，鼓舞基金或民间资金进入房子租借商场，经过建立专营房子租借的组织，展开房子租借专业化、规模化运营。鼓舞房地产开发企业对其开发的项目进行长时间租借运营。
材料显现，REITs是一种以发行收益凭据的方法聚集特定大都出资者的资金，由专门出资组织进行房地产出资运营办理，并将出资归纳收益按比例分配给出资者的一种信任基金。在国外，REITs经过资本商场向大众出资者发行，已是一个较为老练的出资种类。而在我国，因为起步晚、法令税收以及多部分监管等原因，REITs之路尤为艰苦。
据了解，暂停4年后，2014年REITs发行首现松动。2014年年头，证监会批复中信证券推出首单真实权益型类REITs产品，苏宁以11家门店为根底推出REITs产品完成13亿元的税后净收益。随后，中心也给予必定。9月30日，央行发布《我国银职业监督办理委员会关于进一步做好住宅金融服务作业的告诉》中便提出了将活跃保险展开REITs试点作业。
用益信任研究员帅国让以为，监管层大力推广REITs产品，首要是房地产职业在我国经济复苏中的重要位置决议的。他以为，跟着新一轮REITs试点接近，房地产开发企业长时间面对的融资难问题有望“改进”。不过，这要处理好其间比如法令界定、税收优惠等复杂关系。
帅国让表明，依照全球几百只REITs的6%至8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租借税、所得税和房产税等，大略计算，国内REITs的收益率需求13%至15%才干到达REITs收益的基本要求。“这么高的融资本钱，任何一家地产商发行方都无法长时间忍耐。”他直言，我国若没有相应的免税方针出台，REITs将无法得到规模化开展。
对此，证监会组织部巡视员欧阳昌琼在本年两会提交的《关于立异金融工具推动保证性住宅建造的主张》中主张，依照税收中性准则，除了对REITs的办理人、中介服务组织的收入征收所得税外，革除REITs买卖环节中的其他税负。一起，为进步出资者购买REITs基金比例的活跃性，革除出资者出资REITs所得税。
欧阳昌琼以为，经过财务补贴、税收优惠和政府增信，将是保证房REITs产品具有收益安稳、抗通胀性，受出资者欢迎的重要保证。