看房企怎么玩转物流地产
“景物长宜放眼量”。幻想这样一组日子场景，周末起床，翻开外卖app点一份早餐；正午吃饭，自己着手煮了一份水饺，下午逛商场或超市，趁便来一杯热火朝天的咖啡和甜美的蛋糕卷；到晚上，跟三五朋友相约吃一顿火锅，临睡前再喝一杯热牛奶，趁便点开买菜APP，预购明日的肉菜。假如问上面的场景有什么一起点？就是在许多品牌的背面，房企以物流为切入口，进入更多人的日常日子细节。
就在前几天，万科发布了2021年年报，年报显现，其间物流事务营收31.6亿元，同比增加68.9%。由于有相关方针的支撑，除了万科，近几年接连进入物流地产的还包含远洋、招商、融创、碧桂园、凯德等房企。能够说，由于国内物流职业的开展，收益相对安稳，越来越多的本钱力气也参加了物流地产的竞赛傍边。
文/图广州日报全媒体记者陈白帆
3个原因：房企为何“奔腾”
地产企业接连参加物流地产赛道，首要是由于方针的支撑。上一年以来，国家方针持续大力支撑物流开展建造，推进现代物流逐步向智能化和自动化开展。如2021年7月9日国家发改委发布《国家物流纽带络建造实施计划(2021-2025年)》，计划显现将稳步推进120个左右国家物流纽带布局建造；支撑城市群内国家物流纽带共建同享共用和一体化联接。2021年12月13日发布的《“十四五”冷链物流开展规划》，进一步突出了冷链物流的战略地位。
其次，房企看到了物流职业巨大的开展空间。世邦魏理仕有关负责人表明，我国制造业从大到强，制造业与服务业的双业交融会进一步推进仓储物流的开展。中信证券材料显现，我国现在人均仓储面积为0.4平方米/人，远低于日本的4.0平方米/人和美国的5.4平方米/人。业界普遍认为，物流职业的开展空间巨大，并将从散乱差逐步走向规划化、标准化、工业化。
第三个原因是房企自身多元化开展的需求。我国房产商场已进入存量阶段，拿地才能与土地储备都在上乘的房企巨子，开端重视自身转型与事务多元化拓宽，瞄准到物流地产这块绿地上。
依据这些原因，房企逐步加快了进入物流地产的脚步。2021年年底，凯德出资旗下的凯德我国信任宣告以16.834亿元拟向非相关第三方收买一个物流财物包，其间包含坐落上海、昆山、武汉和成都四个优质物流财物。这是凯德我国信任初次进军我国物流商场。而据领展房产基金发布的陈述，2021年11月领展以7.54亿元人民币价格收买坐落东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权，这也是领展初次进入物流范畴。
4种形式：房企布局物流地产的四种姿态
克而瑞研讨中心剖析显现，从进入形式以及参加程度的不同，房企布局物流地产有四种形式。
榜首种是房企主导运营。房企经过建立独立的物流地产板块开发运营物流地产。比方万科在2015年吊销物流地产事业部，建立专门的物流地产开展有限公司；招商局建立全资部属子公司——招商局物流集团有限公司等。
第二种是收买参股物流企业。房企经过收买物流地产商股权与国内的外资物流企业协作开发运营的形式布局物流地产。如万科在2017年7月联合厚朴出资、高瓴本钱、中银投以及新加坡普洛斯的创始人梅志明一起参加了普洛斯的私有化。
第三种是与物流企业协作。比较典型的事例是2017年中集集团以9.3亿元引入碧桂园作为产城事务战略出资者，2020年，碧桂园又以16.06亿元增资中集产城，持股达30%，两边协作的首要方向是存量土地和工业资源，构成优势互补。
第四种形式是与电商企业协作。比方荣盛开展2017年8月与菜鸟络签订了战略协作，两边经过战略协作发挥各自优势，一起为方针企业提供优质服务，支撑物流职业向高附加值范畴开展和晋级。
2个长处：物流地产收益安稳危险小
物流地产的盈利形式与住所地产有所不同。全体来看，物流地产寻求的是一种缓慢而安稳的赢利报答。由于租借期相对较长，即便在商场动摇非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小。因而物流地产的明显特色是收益安稳，危险较小。一组数据能够阐明物流地产的这个特色。依据世邦魏理仕计算，自2020年下半年以来，国内16个首要城市的高标库房净吸纳接连四个季度打破100万平方米，累计540万平方米，空置率从此前的15.8%接连四个季度下降至14.2%。在广州，2021年底较低的空置水平(4.0%)带动租金上涨，全市租金在2022年榜首季度环比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。
1条“独木桥”：难以彻底满意转型要求
物流地产毕竟与住所地产有着实质的差异。房企在入局物流地产之前，需在纷繁复杂的商场环境中，理出明晰的开展之路，不然简单撞得头破血流。在物流地产赛道中，后进入的企业面临着许多竞赛对手。如国内规划最大仓储物流设备供货商普洛斯、国内规划最大的冷链物流地产商万科旗下万纬物流，这两家都在商场中占有抢先优势，后又有碧桂园“农产品供应链+物流企业”的运营形式抢占商场。
能否做得好物流地产，更要看自身的资金运营才能，传统物流地产商收入来历首要包含租金、办理服务费以及土地增值收益等。而单纯依托上述收入来历无法完成资金的快速收回。
克而瑞研讨中心企业研讨总监房玲表明，全体来看，现在物流地产仍不能彻底满意房企的转型需求，更多房企布局物流地产，仅是将其作为城市运营商许多事务中的一环来看待。
1个事例
万纬的冷链物流开展之路
万科集团较早进入物流地产职业，2015年，万科集团正式推出独立物流品牌——万纬，发动全面的仓布局。2017年，万纬正式布局冷链物流。万纬物流有关负责人介绍，万科切入物流职业，不是单纯烧钱的“本钱游戏”，而是看到日益增加的居民消费需求，顺势敞开“二次创业”。
为何要点开展冷链物流？这是由于我国的冷链事务职业集中度不高。该负责人介绍，在我国，冷链事务百强企业只占到商场份额的10%，而在美国，职业龙头能够做到商场份额的24%，前两名的商场份额占了40%，冷链职业的商场空间巨大。
为了敏捷提高冷链物流商场规划，万科进行了一系列的本钱运作。2018年交融邃古冷链的物流财物渠道，这让万纬物流不只具有了多个邃古冷链物流项目，也快速吸收学习了世界冷链物流运营服务才能。上一年，万纬物流增资扩股，引入了新加坡政府出资公司(GIC)、淡马锡等四家战略出资者。
经过不断完善仓布局，万纬现已成为国内物流仓储职业榜首队伍，位列职业规划前十。现在，万纬物流在全国46个城市运营办理152个仓储项目，可租借建筑面积1136万平方米。其间冷链园区38个，可租借建筑面积138万平方米，可租借托盘数量133万托。
万纬物流已成为万科集团事务转型过程中从零孵化成功的代表性事务单元。万科董事长郁亮表明，万纬物流将发挥成功引入战略出资者带来的开展动力，完善仓布局，坚持事务的快速开展。关于未来的方针，据万纬有关负责人表明，万纬将推进绿色全掩盖，保证一切新建冷库均为绿色库房，并探究落地分布式光伏，推进项目完成近“零碳”方针。
关于万纬地点的冷链物流这一赛道，有业界人士预算，国内冷链物流商场2022年规划或达5000亿元，未来估计还有1-2.5倍的增加，包含万纬在内的职业玩家有着巨大的开展空间。