总述篇 930是房地产商场的分水岭 克而瑞信息集团董事长 丁祖昱 9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住所金融服务作业的告诉》，清晰对具有1套住所并已结清相应购房借款的家庭，为改进寓居条件再次请求借款购买一般商品住所，银行业金融组织履行首...

总述篇

“9·30”是房地产商场的”分水岭”

克而瑞信息集团董事长 丁祖昱

9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住所金融服务作业的告诉》，清晰对具有1套住所并已结清相应购房借款的家庭，为改进寓居条件再次请求借款购买一般商品住所，银行业金融组织履行首套房借款方针。此方针出台后，出售窗口期仅有2~4个月的时刻，原因在于现在银行资金有限，到年底银根将收紧。特别是在10月和11月房贷额添加，而MBS和长债还来不及出售，年底银根仍将缺少，这是此次窗口期最大的限制。

房地产商场第四季度将有上升

2014年前3季度，房地产商场的状况并不抱负。从房地产出售面积和金额的月度同比增速趋势体现看，增速大幅下滑、逐步放缓的趋势尤为显着。1~8月份，商品房出售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1~7月份扩展0.7个百分点。商品房出售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1~7月份扩展0.7个百分点。数据下降的条件是2013年的出售状况发明了前史的天量，但假如拿2014年数据和2011年、2012年比较，或许和2008年、2009年比较，则现在的状况并不算差。

尽管房地产的价格数据或许还会继续下滑，到12月份彻底有或许到达一个指数的最低点。这个最低点应该便是负数，在9月份的时分仍是正数，只不过同比只添加了2%。可是指数都是滞后的，考虑到滞后要素9月份价格指数实际上现已下跌了，所以从全体商场来看，10月份、11月份反而下滑空间不大，但也没有上升空间。

在这样的状况下，商场“筑底”已十分显着，为了坚持全体经济的安稳，估计四季度房地产方针面还会更为宽松，地方政府也会进一步出台相关救市方针。经过了多轮救市方针影响，四季度初救市效应现已开端闪现。虽没有必要过于达观，但从当时状况来看，四季度经济发展正常，房地产商场安稳，资金面继续宽松、出售去化提高的趋势可期。

全体来说，此次放松“限贷”超越商场预期，但也在情理之中。前期“微影响”的边际效应递减，经济下行压力日积月累，央行新政旨在避免房地产商场进一步下滑，影响房地产商场以保经济增速。在放松“限贷”之后，后续或许仍会有稳添加方针跟进。

资金来源问题仍未处理

不过，关于当时房地产商场而言，最中心的仍是资金来源。银行的活动性压力并不会因为央行、银监会的一纸公函而缓解。

政府对银行资金问题并不是一窍不通，并且这次还给出了一个处理方案——鼓舞银行经过发行住所典当借款支撑证券（MBS）和期限较长的专项金融债券等筹集资金以添加借款投进，专门用于添加首套一般自住所和改进型一般自住所借款投进。MBS是指金融组织把自己所持有的缺少活动性但具有未来现金收入流的住所典当借款设立为财物包，由证券化组织以现金方法购入，再以证券的方式出售给出资者。截止本年上半年，我国个人购房借款余额到达10.74万亿元，假如依照一半额度发行MBS，相当于商场从头取得超越5万亿元的活动性，假如考虑之后的再次证券化，活动性将连绵不断。这形似现已处理了活动性问题。

但这彻底是政府的一厢情愿。究竟现在我国连一个住所典当借款二级商场还没有构成，MBS显着还只能停留在纸面上。要施行MBS，需求一个受政府支撑的金融组织来作为“纽带”渠道。在美国，这样的渠道功用是由“两房”来完成的（房地美与房利美是美国最大的两家非银行住所典当借款公司，首要事务是从典当借款公司、银行和其他放贷组织购买住所典当借款，并将部分住所典当借款证券化后打包出售给其他出资者），在我国，“两房”还只停留在专家的主张陈述中。

今日，MBS在我国没有准则、没有流程也没有渠道，他人讲巧妇难为无米之炊，更不用说现在连个锅灶都没有，后续作业怎样打开呢？

出资窗口期闪现

救市方针出台后，不管关于城市、房企仍是购房者个人，都出现了“窗口期”。

四季度窗口期首先会体现在部分二线城市，其次为一线城市。从黄金周得到信息也是如此，部分二线城市体现杰出，比方南京，在限购限贷放松的影响下，商场敏捷升温，成交量井喷；杭州在两次限购放松和阿里上市效应的多重影响下，也走进了小阳春；而本年以来一向体现比较安稳的武汉、合肥和郑州也将有较好的体现。关于一线城市来讲，因为限购短期内无法撤销，其商场体现要略胜一筹，但限贷放松对一线城市刚需和中高端物业的影响也十分显着。而三四线城市本来就不受限购的影响，限贷放松对他们的影响不大（其房地产单价和总价较低，按揭依靠程度较低），所以这轮三四线城市仍将面对较大压力。

最大的窗口期将是一二线城市的中高端产品，其次是一线城市的刚需住所。从9月以来的商场体现来看也可印证，如杭州和无锡，120平米以上的中高端住所周度成交份额出现逐周上升的趋势；别的一线城市中，刚需产品对借款依靠度较高，这次限贷放松也将发生积极影响。而对其他非住所类产品，全体影响较小，乃至对商办改住所类的产品而言，限购限贷的放松，反而是利空。